Dags att se över dina bolån? Inför ditt livs kanske största affär är det viktigt att känna till olika faktorer som påverkar ditt lån. Lås oss därför gå igenom dem här!

Bolån genom Sambla – Vi hjälper dig när din bank säger nej

Har du en anställningsform eller en högre ålder som anses vara ett hinder för ett bolån? Då kan vi hjälpa dig att hitta rätt. Sambla bolån samarbetar med banker som välkomnar alla kunder oavsett anställningsform, ekonomisk historik eller ålder.

• Helt kostnadsfritt
• En hjälpande hand när din bank säger nej
• Ej bindande
• Personlig bolånehandläggare

Kontakta oss

• Telefon: 0770 22 01 80
• E-post: team.bolan@sambla.se

Krav för att få bolån

• Du har fyllt 18 år
• Du är skuldfri hos Kronofogden sedan minst sex månader tillbaka

Vad är egentligen ett bolån?

Högre lånat belopp till lägre ränta – det är modellen för ett klassiskt bolån, eller bostadslån som det också kallas. Rent krasst handlar det om ett lån modell större som är vikt åt att köpa exempelvis en bostadsrätt, villa, fastighet eller husbåt. Du kan även ta ett bolån för att finansiera utbyggnader och renoveringar.

Bostaden som säkerhet

För privatpersoner är bostaden många gånger det dyraste köpet i livet och oftast innebär det att du behöver låna mycket pengar. När en bank ger dig ett bolån har de alltid bostaden som säkerhet, vilket också möjliggör förmånliga villkor.

Löptiden på denna typ av lån är väldigt lång – 30 år är vanligt – och räntan är generellt låg. Men här gäller det verkligen att jämföra erbjudanden innan du signerar ett avtal. Någon tiondel hit eller dit kan verkligen göra stor skillnad för hur mycket ditt bolån kostar då lånebeloppet är så pass stort.

Bolån till tomt?

Det korta svaret är nej, du kan inte ta ett bolån för att köpa en tomt. Detta av anledningen till att det juridiskt inte går att binda en tomt som säkerhet till ett klassiskt bolån. Istället finns det tomtlån i form av privatlån samt byggkredit och byggnadslån du kan ta för ditt nybygge.

Köpa bostad – så går det till

1. Skaffa lånelöfte

Första steget är att ansöka om bolån, eller egentligen ett preliminärt sådant i form av ett lånelöfte. Det gör du enkelt online, exempelvis genom att använda Sambla, vilket optimerar dina förutsättningar till bra ränta. Lånelöftet anger hur mycket du kan få låna av din bank när du väl hittat en bostad du vill köpa. Ett lånelöfte är giltigt en begränsad tid, till exempel tre eller sex månader.

2. Börja buda

Ditt lånelöfte visar exakt hur mycket du har att röra dig med, åtminstone vad gäller ditt bolån. Om du kan skjuta till egna medel får du naturligtvis köpa en dyrare bostad. Du behöver inte ange beloppet i ditt lånelöfte för mäklaren men det kan vara bra att visa upp att du beviljats ett nytt bolån. Nu är det bara att ge dig in i budgivningarna!

Strategier och tips för budgivning hittar du här.

3. Skriv kontrakt och betala in handpenningen

Kontraktsskrivningen brukar ske ganska omgående efter att budgivningen avslutats. När du och säljaren skrivit under avtalet är det dags att betala in handpenningen som vanligtvis är 10 % av köpesumman. Handpenningen, som inte ska förväxlas med kontantinsatsen, är ett bevis på att du har ärliga avsikter. Pengarna ska finnas på mäklarens klientkonto senast 10 dagar efter kontraktsskrivningen.

Läs mer om handpenning och handpenningslån här.

4. Få tillträde och betala det resterande beloppet

På tillträdesdagen, ofta två eller tre månader efter kontraktsskrivningen, betalar du in det resterande beloppet och affären avslutas. Vanligtvis ser du aldrig några pengar på ditt eget konto när du tar ett nytt bolån. Överföringen sker mellan din och säljarens bank på en överenskommen tid.

Hur stort bolån får jag ta?

Bolånetaket är en regel som infördes 2010 och gäller för alla bolån. För att inte riskera att du tar dig vatten över huvudet, och som en garanti för banken, får du som mest låna upp till 85 procent av bostadens värde. Den resterande delen på 15 procent, den så kallade kontantinsatsen, måste du finansiera med andra medel.

Ingen kontantinsats, inget bolån

Tidigare var du tvungen att kunna visa upp ett sparkapital eller liknande när du ville köpa bostad, men idag går det bra att låna även till kontantinsatsen. Hos Sambla kan du ansöka om privatlån till kontantinsats från över 40 banker och långivare samtidigt. Kom dock ihåg att varje lån du tar påverkar hur mycket du får i bolån. Du vinner alltid på att lägga in så mycket som möjligt med privata medel när du köper en bostad.

Att få ett nytt bolån utan kontantinsats är alltså inte möjligt idag. Vissa aktörer försöker locka med insatsfria bolån i sin marknadsföring men då handlar det alltid om att ta ett lån för att täcka kontantinsatsen.

Individuell bedömning på bolån

Hur mycket just du får låna är individuellt och beror på ett antal kriterier. Din inkomst väger som vanligt tyngst. Andra faktorer är exempelvis:

• Antal personer i hushållet.
• Om du har barn.
• Befintliga skulder.
• Civilstånd.
• Om du har andra bostäder som ska behållas.
• Studielån från CSN.
• Antal bilar i hushållet.

Skuldkvotstak och belåningsgrad är också två väldigt viktiga saker när det kommer till bolån.

Skuldkvotstak

Alla banker använder sig av ett så kallat skuldkvotstak för att beräkna maxbeloppet på ditt bostadslån. Det vanliga är att taket ligger på fem eller sex gånger din årsinkomst före skatt. Banken har dock rätt att sätta vilken gräns de vill. Därför kan taket på dina erbjudanden se lite olika ut när du jämför bolån.

Är ni två personer eller fler som söker ett bolån räknar banken på er sammanlagda årsinkomst.

Belåningsgrad

När du vill köpa bostad måste banken självklart förvissa sig om att du kommer att klara av amorteringarna på lånet. Belåningsgraden, alltså lånets storlek i förhållande till värdet på bostaden, är därför också en viktig parameter i kalkylen. Ju högre belåningsgrad du har desto mer måste du betala tillbaka varje månad.

Om du redan har befintliga lån eller större löpande utgifter kan banken göra bedömningen att du inte klarar av den belåningsgrad du ansöker om trots att beloppet ligger på rätt sida skuldkvotstaket.

Läs mer om belåningsgrad i avsnittet om amortering längre ner.

Så mycket kostar ditt bostadslån

De månatliga kostnaderna för ett bolån kan verka höga men egentligen är det ”bara” räntan som kostar – resten betalar du ju tillbaka till dig själv. Här tittar vi närmare på vad ränta och amortering egentligen innebär.

Ränta på bolån – en kostnad med förmåner

Den nominella räntan är avgiften du betalar till banken för att få låna pengar. Effektiv ränta är den nominella räntan plus alla tillkommande avgifter. Det kan exempelvis handla om uppläggningsavgifter, aviavgifter och påminnelser.

Riksbankens reporänta, som styr alla övriga räntor i samhället, har under många år legat på rekordlåga nivåer. Det gynnar dig vid ränteförhandlingen som sker när ditt lånelöfte omvandlas till ett bolån.

Samtidigt tar banken alltid höjd för tider då styrräntan är sämre. Din ekonomi måste alltså hålla även för höjda räntor om du ska kunna få ett bostadslån.

Staten beviljar ränteavdrag på bolån på 30 % upp till 100 000 kronor. På belopp däröver ges avdrag på 21 %. Avdraget sker direkt i deklarationen, vilket innebär att du betalar det fulla överenskomna räntebeloppet till banken varje månad.

Rörlig eller bunden ränta – eller både och?

När du ingår ett avtal med en bank förhandlar du fram en slutlig ränta – de siffror du tidigare fått är endast preliminära. Räntan kan vara rörlig eller bunden. Ett rörligt bolån innebär att räntan endast binds på tre månader och förändras efter rörelserna på räntemarknaden. På ett bundet bolån är räntan fast under en överenskommen, längre period, oftast mellan 1 och 10 år.

Om du är ute efter det billigaste bolån du kan hitta bör du välja rörlig ränta, då det historiskt sett inneburit lägre kostnad över tid. Men det finns fördelar och nackdelar med båda varianterna. En vanlig rekommendation är att dela upp lånet i en rörlig och en bunden del.

Fördelar och nackdelar med rörlig ränta

Rörlig ränta är i regel lite lägre än bunden men risken du tar är också större. Under perioder med snabb och osäker ränteutveckling i samhället kan det vara farligt att välja rörlig ränta, då dina kostnader plötsligt kan bli mycket större.

Bara för att det är dags att köpa bostad är det inte säkert att du vet hur länge du tänker bo i ditt nya hem. I så fall är rörlig ränta att föredra, då du slipper tillkommande avgifter för att ”lösa upp” ditt bolån den dag du eventuellt säljer. Detta kallas ränteskillnadsersättning.

Fördelar och nackdelar med bunden ränta

Om du binder din ränta förblir den fast under en angiven tidsperiod, vanligen mellan 1–10 år. Även om din bundna ränta kan vara några tiondelar högre än det bästa rörliga erbjudandet, innebär det en stor trygghet mot marknadens svängningar. Om du vet med säkerhet att du ska bo länge i din nya bostad kan bunden ränta vara ett tryggt alternativ. Det blir alltså som regel lite dyrare – men samtidigt vet du hur mycket ditt boende kommer att kosta under lång tid framöver, oavsett marknadens svängningar.

Om du har ett bundet bolån men skulle behöva sälja i förtid måste du betala ränteskillnadsersättning till banken. Exakt hur stor den blir kan du bara räkna ut den dag lånen ska lösas, eftersom man gör en uträkning på den aktuella marknadsräntan, men banken bör kunna ge dig en ungefärlig siffra.

Vill du veta mer om att förhandla ränta på bolån? Kontakta oss.

Amortering – så mycket behöver du betala av

Amortering är detsamma som avbetalning. Amorteringarna sker månadsvis tillsammans med betalningen av räntan. Hur stor del av skulden du ska betala tillbaka beror på belåningsgraden, det vill säga lånebeloppet i förhållande till bostadens värde.

Amorteringskrav för nytt bolån

Från och med 2016 är det krav på att alla nya bolån ska amorteras ned till minst 50 procent av bostadens värde. Därefter är amortering inget måste. Syftet med kravet är att få ner svenskarnas skuldsättning och att bromsa in de skenande priserna på bostadsmarknaden.

2018 infördes även ett extra amorteringskrav på bolån för den som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst (se sista punkten nedan). För lån tagna innan 2014 respektive 2018 gäller inte dessa kraven, oavsett om lånen omförhandlas eller flyttas. Däremot kan en utökning av bolånet påverka amorteringskravet.

Hur många procents amortering du får på ditt lån beror på belåningsgraden. För nya bolån är amorteringsreglerna följande:

• Belåningsgrad på 50 procent eller mindre av bostadens värde Om din belåningsgrad är 50 procent eller mindre finns det inga krav på amortering. Sambla rekommenderar dock att du kontinuerligt betalar av på ditt bolån, då det är en bra investering för framtiden.
• Belåningsgrad över 50 procent av bostadens värde Om ditt bolån överstiger 50-procentsgränsen ska du amortera minst 1 procent per år av totalbeloppet.
• Belåningsgrad över 70 procent av bostadens värde Om ditt bolån överstiger 70-procentsgränsen ska du amortera minst 2 procent per år av totalbeloppet.
• Bostadslån på mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst ”Det skärpta amorteringskravet” gäller för nya bolån och innebär att du måste amortera 1 procentenhet extra per år om lånebeloppet överstiger 4,5 gånger din inkomst före skatt.

Ett räkneexempel:

Du ska flytta och tar ett bolån på 1 000 000 kronor. Bostadens värde är 1 800 000 kronor och du hamnar därmed på en belåningsgrad över 50 procent. Du har valt bunden ränta på 1,70 % under 3 års tid.

Din amortering per år och månad: 1 000 000 x 0,01 (1 %) = 10 000 kronor per år = ca 833 kronor per månad Din räntekostnad per år och månad (innan ränteavdrag): 1 000 000 x 0,017 (1,7 %) = 17 000 kronor per år = ca 1417 kronor per månad

Totalt att betala för ditt bolån per månad: 833 kronor i amortering + 1417 kronor i ränta = 2250 kronor.

Ansök om lånelöfte – snabbt, enkelt och smidigt med Sambla

Första steget mot din nya bostad är ett lånelöfte. Med ett skarpt lånelöfte från din bank kan du börja delta i budgivningar och vara trygg i vetskapen att du har råd med köpet. Lånelöftet baseras på de uppgifter du angett i din ansökan. Banken dubbelkollar alltid att det du angett stämmer och de utgår ifrån att det inte sker några drastiska förändringar i din ekonomi under perioden då lånelöftet är aktivt. När du vunnit en budgivning omvandlas ditt lånelöfte till ett riktigt bolån och då förhandlar ni även fram den slutgiltiga räntan.

Sambla istället för lånekalkylator

Alla banker har visserligen en egen bolånekalkyl där du snabbt och enkelt fyller i dina uppgifter och får fram en preliminär siffra på ditt bolån. Därefter kan du gå vidare med din ansökan. Men istället för att besöka varje enskild bank kan du använda vår tjänst och skicka uppgifterna till alla våra samarbetspartners på en gång. Det sparar dig inte bara tid – du slipper även onödiga kreditupplysningar som försämrar dina chanser att få bra lånevillkor.

Hitta ditt billigaste bolån utan att behöva leta

Många som vill flytta till en ny, större bostad pressar upp sin belåningsgrad maximalt. Även för förstagångsköpare kan det krävas maxbelåning för att över huvud taget ta sig in på dagens tuffa bostadsmarknad. Då detta påverkar amorteringsvillkoren och därmed månadsutgifterna, är det viktigt att få så låg ränta det bara går på bolånet. Det får du genom att använda en bolåneförmedlingstjänst som Sambla.

Jämför bolån i lugn och ro

De som nöjer sig med ett lånelöfte från första bästa bank går ofta på en nit. När du jämför bolåneräntor via Sambla kan du vara säker på att inte missa något erbjudande. Banker tjänar långsiktigt på att du har ett bolån hos dem, så förutsatt att din ekonomi håller kommer de alla att vilja ha dig som kund. Genom att ställa bankerna mot varandra får du ner räntan så långt det är möjligt.

En stor fördel med vår tjänst är att du bara behöver fylla i dina uppgifter en gång, för att sedan invänta svar från alla potentiella långivare. En gemensam kreditupplysning, vilket inte påverkar ditt kreditbetyg nämnvärt, är ett litet pris att betala i sammanhanget.

Omförhandling eller flytt av bolån

Sambla kan även hjälpa dig att omförhandla ditt befintliga bolån. Vår rekommendation är att du försöker omförhandla villkoren en gång om året, då du hunnit amortera en ansenlig summa och kanske också fått en bättre ekonomi överlag.

Det går även bra att flytta bolån om din bank inte är intresserad av en omförhandling. Precis som när du ansöker om helt nya lån kan du skicka ut din förfrågan om bankbyte till alla våra samarbetspartners på en och samma gång. Om inte annat ger det dig ett bättre förhandlingsläge med din befintliga bank.

Bolån trots betalningsanmärkning ingen omöjlighet

Betalningsanmärkningar hos Kronofogden indikerar vanligtvis ekonomiska bekymmer. Det är inget banken tar lätt på. Kraven på bolån är dessutom högre än på andra slags lån. Men det betyder inte att dörren är helt stängd. För många långivare är det viktigare hur din ekonomi ser ut i nuläget än när du fick betalningsanmärkningarna. Du kan ha fått en fast anställning och en högre lön, betalningsanmärkningen kan ha varit resultatet av en tillfällig motgång – varje fall är unikt och bankens bedömare är inte omöjliga.

Har du svårt att få bolån? Om du har en medlåntagare i din ansökan, vilket tekniskt sett är en person som kan ansvara för skulden i ditt ställe, löser du problemet automatiskt. Då utgår istället banken från medlåntagarens ekonomiska situation.

Vill du ansöka om bolån med betalningsanmärkning? Kontakta oss så hjälper vi dig.

Bolån med låg inkomst

Har du en låg inkomst, är ung eller kanske student kan det vara lite klurigare att få ett bolån. Ett sätt att lösa det på är att exempelvis en förälder står på bolånet, alternativt att du har en medlåntagare som står på lånet med dig.

Bolån utan fast anställning

Förr var en fast anställning allt för att du skulle kunna få ett bolån, men idag är det inte lika viktigt. Du kan självklart ha en väldigt stadig och hög årsinkomst trots att du inte har en fast anställning – och det är egentligen det som är de viktigt. Läs mer här om bolån utan fast anställning.

Banken med bäst bolån för dig

Vilken bank har bäst bolån? Du kan självklart använda en jämförelsesajt och se vad andra kunder tycker, men egentligen är frågan omöjlig att besvara innan du även jämfört olika erbjudanden. Det bästa alternativet för dig kan nämligen vara sämre för din granne.

Om du redan har ett engagemang hos en bank, exempelvis genom sparande, är chansen större att du får en mer förmånlig ränta där än hos en konkurrerande bank. Men räntan är inte det enda som avgör hur bra ett bolån är.

Vissa långivare erbjuder ett stort urval tjänster och har aktiv kundsupport, medan andra som kanske kan ge dig bättre ränta förväntar sig att du sköter allt själv online. Tillgänglighet, lånebelopp, ränta, återbetalningstid och inte minst nivån på assistans från banken inför köpet – allt detta är viktigt när du ska fatta ditt beslut.

Andra sätt att få bättre ränta på bolånet

För att förebygga den globala uppvärmningen och skapa ett mer hållbart samhälle, satsar både svenska staten och bankväsendet mycket på grön energi och klimatsmart nybyggnation. För dig som vill flytta till en ny och modern bostad innebär detta i praktiken att du kan få bättre ränta på ditt bolån.

Grönt bolån för en hållbar framtid

Hos många banker kan du få ett så kallat grönt bolån när du köper en energieffektiv bostad. Kravet för att du ska få rabatterad ränta är att din bostad fått betyg A, B eller C i energideklarationen, är miljömärkt eller ligger i en miljöbyggnad.

Nybyggnation uppnår ofta kriterierna men även äldre byggnader kan vara energieffektiva, speciellt när de rustats upp till modern standard. Om du är osäker är det bra att genomföra en energideklaration på bostaden du är intresserad av innan du ansöker om ditt bostadslån.

Bolån till renovering och förbättringar

Du kan även utöka ditt bolån för att bekosta renoveringar, tillbyggnader och liknande. Vid installation av grön teknik, exempelvis solceller, får du göra rejäla skatteavdrag för både arbete och material. Taket för skattereduktionen av grön teknik är 50 000 per år och person.

Vill du omförhandla eller utöka ditt nuvarande bostadslån, byta bank eller jämföra bolån? Hos oss färdigställer du din ansökan på några minuter och får svar inom kort. Hör gärna av dig så guidar vi dig steg för steg!