Utöka bolån – att låna på huset eller lägenheten

Du har säkert hört uttrycket ”låna på bostaden”. Men vad betyder det egentligen, och hur fungerar ett utökat bolån i praktiken? Allt det och massa annat nyttigt går vi igenom här. Är du istället redo att utöka ditt bolån så använder du formuläret.

Att utöka ett bolån

När du utökar ett befintligt bolån tar du helt enkelt ett större lån med bostaden som säkerhet. Det är vanligt att låna på huset eller lägenheten för att finansiera renoveringar, tillbyggnader och ombyggnader. Men det är också möjligt att ta ett lån på bostaden och använda pengarna till något helt annat. Att göra detta kallas ibland för ett tilläggslån på bolån.

Hur mycket kan jag låna på bostaden?

Svenska banker beviljar bolån på högst 85 % av bostadens marknadsvärde. Den resterande delen, den så kallade kontantinsatsen, måste komma från eget kapital eller möjligen ett privatlån.

Om din ekonomi håller för att låna så mycket som 85 %, men du inte har tagit så stora lån, kan du utöka ditt bolån upp till maxbeloppet.

Exempel på hur ett utökat bolån kan se ut

Du har ett bolån på 2 miljoner kronor och din bostad är nu värderad till 3 miljoner kronor. Det betyder att du kan utöka ditt bolån till max 2 550 000 kronor, som är 85 % av 3 miljoner.

Omvärdera din bostad för att utöka bolånet

Ett annat scenario är att du har en befintlig belåningsgrad på 85 % av bostadens värde, baserat på värderingen då du köpte bostaden. Huset eller lägenheten du bor i kan ha stigit i värde sedan dess.

En fastighetsmäklare kan hjälpa dig att få en ny värdering på bostadens aktuella marknadsvärde – det vill säga vad bostaden beräknas vara värd vid en eventuell försäljning. Underlaget kan du använda för att utöka bolånet. Precis som tidigare kan du dock få som mest 85 % av det nya marknadsvärdet i bolån.

När kan jag omvärdera min bostad?

Enligt Finansinspektionens regler får du omvärdera bostaden vart femte år. Du kan dock göra den tidigare om du köpt bostaden före 2016 eller om det skett en ”omfattande värdeförändring” på bostaden.

Vad räknas som omfattande värdeförändring?

En omfattande eller avsevärd värdeförändring innebär att en större till- eller ombyggnation på bostaden skett. Det handlar om tydligt värdehöjande insatser. Ett balkongbygge eller en köksrenovering räknas exempelvis inte in, medan en sidobyggnad garanterat höjer värdet på din bostad.

Läs också: Värdera bostad online & med app

Vad kostar det att utöka mitt bolån?

Ditt bostadslåns storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde anger din belåningsgrad. Den avgör hur mycket du behöver amortera på ditt bolån. När du höjer ditt bolån blir också din belåningsgrad högre, vilket gör att du kan behöva betala mer.

Från och med mars 2018 gäller skärpta amorteringskrav för svenska bolån:

• Bolån på över 70 % av bostadens marknadsvärde = Amortering med minst 2 % av lånebeloppet per år.
• Bolån på 50–70 % av bostadens marknadsvärde = Amortering med minst 1 % av lånebeloppet per år.
• Bolån på mer än 4,5 gånger årsinkomsten = 1 % extra i amortering per år. Är ni flera som ansöker om bolån slås era inkomster ihop, vilket minskar belåningsgraden och amorteringskraven.

• Bolån på under 50 % av bostadens värd e= Inget krav på amortering. Men lånar du mer än 4,5 gånger årsinkomsten måste du fortfarande amortera 1 % per år.

Gamla bolån och alternativregeln

Om du tog ditt bolån innan 1 mars 2018 och väljer att utöka det, finns det en alternativregel. Den ger dig möjlighet att betala av det nya lånet under tio års tid, utan att det påverkar villkoren för ditt gamla bolån.

Om du vill flytta ditt bolån i samband med att du utökar det, gäller samma sak. En flytt av bolån är alltså inte detsamma som att ta ett helt nytt lån.

Hur vet jag vilken belåningsgrad jag har idag?

Kanske har du amorterat en längre tid och är osäker på vilken belåningsgrad du har? Det är superenkelt att räkna ut exakt var på skalan du befinner dig!

Belåningsgrad = aktuell lånesumma delat med bostadens aktuella marknadsvärde multiplicerat med 100.

Ett räkneexempel:

Du har 1 miljon kronor i bolån. Din bostad värderas till 2 miljoner kronor.

1 000 000/2 000 000 X 100 = 50

Din belåningsgrad är 50 % och du har gott om marginal för att utöka ditt bolån upp till 85 %, förutsatt att banken beviljar dig ett så högt belopp.

Hur ofta kan jag låna på bostaden?

Förutsatt att din ekonomi håller får du belåna din bostad hur många gånger som helst upp till gränsen på 85 % av marknadsvärdet. Många banker kräver dock att du har hela bolånet hos dem för att du ska få ett utökat lån.

Är det skillnad på att utöka bolån för bostadsrätt och hus?

Bostadsrätt

När du utökar bolånet på en bostadsrätt kan föreningen ta ut en mindre engångsavgift. Den brukar ligga omkring 500 kronor. I övrigt är det kostnadsfritt att utöka bolånet för bostadsrätt när du gör en digital ansökan.

Hus

Med hus fungerar det lite annorlunda. När du tar ett huslån har banken ett bevis för att de har huset som pant, vilket kallas pantbrev. Dessa kostar en del att ta ut. Om du köper ett gammalt hus följer de befintliga pantbreven med. Om du istället köper ett nytt hus utan pantbrev kan kostnaden för att teckna nya bli hög.

Pantbrev vid utökning av bolån på hus

Varje gång du vill utöka bolånet på ditt hus skriver du och banken ett nytt pantbrev. Kostnaden är 2 % av det tillkommande lånebeloppet plus en expeditionsavgift på 375 kronor.

Om du vill utöka ditt huslån med 500 000, blir alltså kostnaden för detta 10 375 kronor (500 000 x 0,02 + 375).

När är det en bra idé att utöka bolånet?

Om du lånar på bostaden för att investera i direkta förbättringar – som att renovera, byta till billigare eller miljövänligare värmesystem, etc. kan du nästan alltid räkna med att få tillbaka pengarna och förhoppningsvis mer därtill. Även mindre ingrepp kan få en bostads värde att öka rejält.

Utökat bolån för investering av bostad

Ett annat vanligt upplägg är att föräldrar belånar sin bostad för att finansiera kontantinsatsen till sitt barns bostad. Något som också kan ses som en investering.

Läs också: Låna till fritidshus

Bolån är inget konsumtionslån

Vissa väljer istället att utöka bolånet för att köpa bilar och liknande, men att använda bostaden som säkerhet för lån till konsumtion är ingen bra investering. Lös egendom som bilar, båtar och prylar tappar i värde väldigt snabbt, vilket är dåligt ur ett investeringsperspektiv. Eftersom utökningen av bolånet kan leda till rejäla amorteringshöjningar och sämre ränta, kan det vara värt att finansiera den typen av köp med ett privatlån istället.

Samtidigt har du chans att få en riktigt bra ränta när du belånar din bostad, eftersom banken har en säkerhet i lånet.

Jämför bolån och privatlån via Sambla

Via Sambla kan du jämföra privatlån från över 40 banker och långivare samtidigt. Det gör att du automatiskt pressar ner räntan till lägsta möjliga erbjudande. Privatlån är ett mindre krångligt alternativ om du behöver låna mindre summor.

Du slipper också att belåna ditt hem – något som kan innebära stora risker om marknaden svänger och du plötsligt behöver sälja din bostad. Kom ihåg att du alltid vill eftersträva en så låg belåningsgrad som möjligt.

Sambla förmedlar både bolån och privatlån. Att ansöka är kostnadsfritt samt bindningsfritt och du ser enkelt vilket upplägg som passar bäst för din ekonomi.

Vill du veta mer om att utöka bolån eller få hjälp med din ansökan? Kontakta oss på Sambla!