Säkerhetsbyte på bolån – att flytta lånet till en ny bostad

Vad händer om du vill byta bostad men behålla ditt befintliga bolån? Lösningen kan vara ett säkerhetsbyte. Då byter du helt enkelt ut säkerheten för ditt bolån mot en annan säkerhet – alltså en ny bostad. Men hur fungerar det i praktiken och vad behöver man tänka på när man ska göra ett säkerhetsbyte? Det kikar vi på här. 

Vad är ett säkerhetsbyte?

Ett säkerhetsbyte innebär att du byter bostad men behåller samma bolån och samma villkor som du hade på din förra bostad. Du byter helt enkelt en säkerhet mot en annan.

Fördelar med säkerhetsbyte

En av fördelarna med säkerhetsbyte är att du har möjlighet att behålla dina gamla villkor och din gamla ränta på lånet. Har du bundit räntan på en nivå som är lägre än vad marknaden kan erbjuda idag kan du alltså behålla den när du byter bostad.

Löptiden på lånen ligger också kvar vilket innebär att du slipper lösa lånen.

Betala ränteskillnadsersättning om du inte gör ett säkerhetsbyte

Om du byter bostad men väljer att inte genomföra ett säkerhetsbyte utan istället tecknar ett helt nytt bolån, behöver du lösa dina nuvarande bundna lån om du fortfarande har bindningstid kvar. Då kan du behöva betala en så kallad ränteskillnadsarsättning. Hur mycket du behöver betala i ränteskillnadsersättning beror bland annat på:

• Lånets storlek
• Marknadsräntan
• Lånets bindningstid

I värsta fall kan ränteskillnadsersättningen bli en ganska dyr historia – inte minst om du har lång bindningstid kvar. Be din bank om hjälp om du vill räkna ut vad du skulle behöva betala i ränteskillnadsersättning.

Nackdelar med säkerhetsbyte

Så länge du är nöjd med ditt nuvarande bolån finns det inga direkta nackdelar med att genomföra ett säkerhetsbyte. Potentiella nackdelar skulle kunna vara att bytet alltid måste ske inom samma bank. Du har alltså inte möjlighet att byta bank och förhandla om ränta och villkor.

En annan nackdel kan vara om du har ett amorteringsfritt lån. Amorteringsfriheten går nämligen inte att flytta över vilket innebär att det är dagens amorteringskrav och regler för amortering som gäller för bolånet efter säkerhetsbytet. Men å andra sidan skulle detsamma hända om du tecknade ett nytt bolån i stället för att genomföra ett säkerhetsbyte.

Hur fungerar ett säkerhetsbyte?

Ett säkerhetsbyte är ofta en relativt snabb process. Det går mer eller mindre till så här:

Kontakta din bank

Om du vill genomföra ett säkerhetsbyte kontaktar du den bank där du har ditt nuvarande bolån. Detta kan du göra efter vunnen budgivning men innan kontraktet på den nya bostaden skrivs.

Banken gör en bedömning

Banken kommer sedan att göra en bedömning på din enskilda situation. Bedömningen baseras på hur mycket din ersättningsbostad är värd samt vilken ränta du har på lånet. Anser banken att den nya bostaden är lika mycket värd eller mer värd än din gamla bostad, kommer de med stor sannolikhet att godkänna säkerhetsbytet.

Olika banker har olika regler

Reglerna skiljer sig åt beroende på vilken bank du använder. Vissa vill till exempel ta en ny kreditprövning på dig innan du kan få ett säkerhetsbyte beviljat. Hör därför av dig till den bank där du har ditt bolån för att få reda på exakt vad som gäller.

Läs också: Så får du bästa bolåneräntan

Vad krävs för att genomföra ett säkerhetsbyte?

Om du vill flytta över ditt lån till en ny bostad krävs det att den nya bostaden är värd lika mycket eller mer än din föregående bostad. Huruvida du får genomföra ett säkerhetsbyte eller ej är helt upp till banken.

Du får inte heller ha lämnat över nycklarna till din gamla bostad innan säkerhetsbytet är slutfört.

Får man alltid genomföra ett säkerhetsbyte?

Det är inte garanterat att din långivare går med på ett säkerhetsbyte. Vid vissa situationer – som när du byter bostadstyp från exempelvis en villa till en lägenhet – är det inte alltid möjligt att byta säkerhet. Detta då en lägenhet och en villa ofta skiljer sig i värde.

Säkerhetsbytet bygger på att banken bedömer att den nya bostaden är lika värd eller mer värd än din nuvarande bostad.

Kort bindningstid kvar på lånet?

I vissa fall kan banken också neka ett säkerhetsbyte om du har väldigt kort bindningstid kvar på dina bundna lån. Om det exempelvis bara skulle kosta dig några tusen att lösa dina lån med bunden ränta, är det inte säkert att banken godkänner din ansökan.

Reglerna skiljer sig dock från bank till bank, så hör med din bank vad som gäller just där.

Hur funkar amortering när man gör ett säkerhetsbyte?

Ett säkerhetsbyte räknas som ett nytt lån vilket i sin tur kan innebära nya amorteringskrav. Amorteringskravet kan ändras om belåningsgraden blir högre eller lägre på den nya bostaden. Om belåningsgraden blir högre på din nya bostad kan du alltså behöva amortera mer. Enligt amorteringskravet måste du alltid:

• Amortera minst 2 % per år om belåningsgraden är över 70 %
• Amortera minst 1 % per år om belåningsgraden är mellan 50 % och 70 %

Om du idag har ett amorteringsfritt lån kommer detta inte längre gälla efter säkerhetsbytet då amorteringsfrihet inte går att flytta.

Vad finns det för alternativ till säkerhetsbyte?

Om du inte kan, vill eller får göra ett säkerhetsbyte är ett självklart alternativ att helt enkelt lösa de bundna lånen för att sedan ansöka om ett helt nytt bolån för din nya bostad.

Lösa lån med bunden ränta

Nackdelen när du löser bundna lån är att du behöver betala ovan nämnda ränteskillnadsersättning. Däremot får du då friheten att välja en helt ny bank där du kan få nya villkor som kanske passar dig bättre. Om du enbart har lån med rörlig ränta kan du utan kostnad lösa lånet när du vill.

Hos oss kan du jämföra bolån och långivare för att hitta det bolån som passar just dig och dina behov bäst.

Låt köparen ta över det bundna lånet

I vissa fall går det även att skriva över ditt bolån på personen som ska köpa din bostad. Bolån är dock alltid personliga och anpassade efter just låntagarens ekonomiska situation vilket gör att den nya låntagaren måste klara av kreditprövningen och ha betalningsmöjlighet för att kunna ta över lånet.

Fördelen med att överlåta bolånet är att du slipper betala ränteskillnadsersättning och att du dessutom har möjlighet att byta bank om du vill.

Vilket alternativ är bäst?

Vilken lösning som är bäst för just dig beror som vanligt på just din ekonomiska situation.

Tänk på detta vid säkerhetsbyte:

• Du kan enbart flytta bolån med bunden ränta.
• Ett säkerhetsbyte måste alltid ske inom samma bank. Du kan alltså inte byta bank.
• Amorteringsfrihet går inte att flytta. Dagens amorteringskrav kommer att gälla när du genomför ett säkerhetsbyte.
• Om du inte kan eller vill göra ett säkerhetsbyte måste du lösa lånen. Då kan du behöva betala en ränteskillnadsersättning.
• Det är aldrig garanterat att du kan göra ett säkerhetsbyte. Banken bedömer om din ersättningsbostad är lika mycket värd som din nuvarande bostad.
• Om du har väldigt kort bindningstid kvar på dina bundna lån kan banken neka ett säkerhetsbyte.

Tänk på att alla banker har olika regler. Hör med just din bank för att få reda på vad som gäller.

Vill du veta mer om säkerhetsbyte eller vill du ha hjälp med att jämföra bolån och långivare? Tveka inte att kontakta oss!