Så fungerar överlåtelseavtal av bostadsrätt

En överlåtelse av en bostadsrätt kan antingen ske genom försäljning, byte eller gåva. Ett överlåtelseavtal är ett juridiskt bindande köpekontrakt för bostadsrätt som visar att bostaden bytt ägare.

Hur ska ett överlåtelseavtal se ut?

Ett överlåtelseavtal är alltid skriftligt och både säljaren och köparen måste skriva under. Det försäljningspris som står i avtalet gäller även om något annat är överenskommet. Därför är det väldigt viktigt att läsa igenom överlåtelseavtalet noga innan du signerar.

Vad innehåller ett överlåtelseavtal?

Oavsett om det är ett köpekontrakt för villa eller ett överlåtelseavtal för bostadsrätt, finns det många viktiga punkter som ska vara med. Dessa inkluderar:

• Bostadens pris
• Information om köpare och säljare
• Belopp för handpenning
• Eventuella villkor förenade med köpet
• Tillträdesdag
• Lägenhetsnummer, adress, bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer om det är en bostadsrätt

Vem får skriva på ett överlåtelseavtal?

Det vanliga är att säljaren och köparen skriver under. Men om du inte har möjlighet att närvara när överlåtelseavtalet ska skrivas, kan du ge en fullmakt till någon annan. Mäklaren kan hjälpa dig att ta fram en fullmakt, men du måste signera den personligen för att den ska vara giltig.

Ogiltigförklara ett överlåtelseavtal

Överlåtelseavtalet ska innehålla all väsentlig information och upptäcker du brister kan du ogiltigförklara överlåtelseavtalet. Du har två år på dig att försöka ogiltigförklara ett felaktigt överlåtelseavtal hos tingsrätten. Därefter blir avtalet giltigt oavsett om innehållet stämmer eller inte.

Vad kostar ett överlåtelseavtal?

När du köper eller säljer via en fastighetsmäklare ingår överlåtelseavtalet och allt annat pappersarbete i arvodet. Men du kan också anlita en mäklare för ett så kallat skrivuppdrag, som innebär att ni bara får hjälp med själva kontraktsskrivningen. Kostnaden för ett skrivuppdrag kan variera mellan 5000–25 000 kronor.

Då överlåtelseavtalet är det viktigaste dokumentet i en bostadsrättsaffär, är det oftast värt pengarna. Kostnaden för att anlita en mäklare för kontraktsskrivning är avdragsgill. Här kan du se fler saker kopplade till ditt boende som går att göra avdrag på i deklarationen.

Läs mer: Låna till bostadsrätt

Vad är skillnaden mellan köpekontrakt och överlåtelseavtal?

Vid ett hus- eller villaköp köper du en fastighet och då skrivs ett köpekontrakt. Vid ett bostadsrättsköp köper du inte en fastighet, utan rätten att få bo i en av bostadsrättsföreningens lägenheter. Därför räknas affären som en överlåtelse, vilket kräver ett överlåtelseavtal. Samma sak gäller om du ärver eller får bostadsrätten som gåva.

Vad är skillnaden mellan ett överlåtelseavtal och ett köpebrev?

Ett köpebrev skrivs utöver köpekontraktet eller överlåtelseavtalet och är ett slags kvitto på att affären är genomförd.

Vad är skillnaden mellan ett överlåtelseavtal och ett upplåtelseavtal?

Bostadsrättsföreningen äger samtliga bostäder i fastigheten. När en ny bostadsrättsförening bildas upprättas så kallade upplåtelseavtal mellan föreningen och den första ägaren av respektive bostadsrätt. Om ägaren sedan säljer sin bostadsrätt vidare, regleras affären istället med ett överlåtelseavtal.

Läs också: Checklista inför tillträde

Hur fungerar det att överlåta en bostadsrätt?

De flesta bostadsaffärer sköts via en fastighetsmäklare. Mäklaren sammanställer då alla juridiska avtal kopplade till affären, inklusive överlåtelseavtalet. Dagen då ni ska skriva kontrakt träffas ni för att tillsammans gå igenom och signera överlåtelseavtalet. Dessförinnan kan du få en kopia att läsa igenom i lugn och ro hemma.

Båda parter måste skriva under överlåtelseavtalet

En bostadsaffär avslutas först när både säljaren och köparen undertecknat överlåtelseavtalet. Om ni är flera ägare av bostadsrätten måste alla signera för att avtalet ska vara giltigt.

Då ska köpeskillingen betalas

Pengarna för bostadsrätten, alltså köpeskillingen, betalas ut till säljaren i omgångar. Det vanliga är att du betalar en handpenning på 10 % av köppriset inom 10 dagar från att överlåtelseavtalet skrivits på. Resterande belopp betalas på tillträdesdagen. Du börjar inte betala föreningsavgift eller ränta på bolånen förrän du fått tillträde till bostadsrätten.

Föreningen måste godkänna dig som medlem

Det ska mycket till för att en bostadsrättsförening ska neka dig som köpare medlemskap. Men det händer, exempelvis om föreningen tror att du kommer bedriva kriminell verksamhet i fastigheten eller om du inte har för avsikt att bo där permanent. Det sista kan vara känsligt i främst mindre bostadsrättsföreningar, där det är viktigt att alla medlemmar är aktiva och bidrar.

Vad händer om man nekas medlemskap?

Om föreningen skulle neka dig medlemskap hävs köpet och överlåtelseavtalet ogiltigförklaras. Du får då tillbaka din handpenning och andra eventuella kostnader rörande köpet.

Vad gäller om bostadsrätten är en gåva?

När bostadsrätten är en gåva kallas överlåtelseavtalet istället för gåvobrev. Det ska innehålla information om hur stor del av bostaden som ska överlåtas. Bostadsrättsföreningen måste godkänna gåvotagaren som medlem, annars kan inte gåvan fullbordas. Innan du kan skriva på ett gåvobrev måste du därför söka medlemskap hos föreningen.

Vad gäller om bostadsrätten är ett arv?

Om du ärver en bostadsrätt måste föreningen godkänna dig som medlem. Om du skulle nekas medlemsskap i föreningen kan bostadsrätten tvångsförsäljas, och du får då pengarna för försäljningen istället.

Om ni är fler som ärver och du vill behålla bostadsrätten, kan de andra köpa ut dig. Då är det bra att göra en marknadsvärdering att basera priset på. Ni upprättar sedan ett överlåtelseavtal med information om bostadsrätten, säljare och köpare.

Vad gäller vid byte av bostadsrätt?

Om du vill byta bostadsrätt med en annan bostadsrättsägare, ska två överlåtelseavtal upprättas. Här är det viktigt att avtalen är beroende av varandra, exempelvis vad gäller tillträde så att den ene inte behöver stå utan bostad.

Måste ta hänsyn till eventuell prisskillnad

Att byta bostadsrätt kan vara krångligt, då marknadsvärdet kan skilja sig åt mellan bostäderna och prisskillnaden måste regleras för att det ska stämma med vinstskatten. Det enklaste är alltid om bostäderna är värda lika mycket eller om mellanskillnaden kompenseras med kontanta medel. Det är generellt lättare att byta bostadsrätt med någon i samma bostadsrättsförening, då ni båda redan är godkända medlemmar.

Mellanskillnaden kan räknas som gåva

När ett byte sker inom familjen och ett barn får en bostad med ett högre marknadsvärde, är det vanligt att mellanskillnaden räknas som gåva. Det gör att att ingen kapitalvinstbeskattning läggs på. Erhållen ersättning för bytet räknas som marknadsvärdet av den billigare bostaden.

Vinstskatt tillkommer

Vid ett byte av bostadsrätt behöver ni alltid ta hänsyn till reavinstskatten. Du betalar skatt på kapitalvinst, som du räknar ut genom att ta bostadens marknadsvärde och drar bort inköpspriset samt förbättringskostnader.

Vad gäller för överlåtelseavtal vid en separation?

När ett par flyttar ihop inträder sambolagen. Det innebär att din sambo kan ha rätt till halva värdet av din bostadsrätt vid en separation, även om du skulle ha betalat för den och står som ensam låntagare. Detta gäller om du köpt bostadsrätten under tiden ni var tillsammans och den är för er gemensamma användning. Om du köpte bostaden före ni blev tillsammans får inte sambon rätt till bostaden.

Samma sak gäller för era övriga egendomar, exempelvis möbler. Är ni gifta och inte har skrivit något äktenskapsförord, ska allt delas lika vid en separation.

Om en ska bo kvar i bostadsrätten

Om ni har bestämt att du ska bo kvar och din sambo flytta, måste bostaden skrivas över med ett överlåtelseavtal. Många par har lika stora lån och lika stora ägarandelar på bostaden, och sannolikt kommer inte din sambo att skänka sin del till dig. Det kan påverka en eventuell överlåtelse, då banken måste godkänna att du tar ett bolån för hela bostadsrätten.

Om ni säljer tillsammans

Om ni ska separera och vill sälja lägenheten, fungerar det precis som vilken bostadsaffär som helst. Ni och köparen skriver under ett överlåtelseavtal. Om en av er skulle vägra sälja, kan Tingsrätten besluta om tvångsförsäljning.