Överbryggningslån – ett tillfälligt bolån vid bostadsaffärer

Om pengarna till en ny bostad är bundna i bostaden du säljer, kan du få ett så kallat överbryggningslån av banken. Då du endast har brygglånet under begränsad tid, är det amorteringsfritt. Här går vi igenom reglerna och villkoren att ha koll på.

Vad är ett överbryggningslån?

När du säljer en bostad kan det ta flera månader innan du får pengarna, då betalningen brukar ske i samband med tillträdet. Köparen har visserligen lagt en förskottsbetalning – en så kallad handpenning – på 10 % vid avtalsskrivningen, men det räcker inte för att köpa en ny bostad.

Om du ska köpa nytt innan du fått betalt, behöver du ett så kallat överbryggningslån. I praktiken innebär ett brygglån att du under en kort period har två bolån – ett för den gamla bostaden och ett för den nya. För att du inte ska hamna under alltför stor ekonomisk press, är överbryggningslånet alltid mer förmånligt än ett vanligt bolån.

Vilka villkor gäller för överbryggningslån?

Även om det kan räcka att din bostad håller på att säljas och är värderad av en mäklare, kräver många banker ett påskrivet avtal för att du ska kunna få ett överbryggningslån.

De flesta banker har en tidsgräns för brygglån på tre månader men du kan få det förlängt upp till ett halvår. Så fort pengarna från försäljningen av din gamla bostad kommer in, måste överbryggningslånet lösas. Därefter tar du ett nytt bolån hos samma bank.

Banker beviljar endast brygglån om du har för avsikt att också placera ditt bolån hos dem. Du kan alltså inte ansöka om överbryggningslån hos en bank, lösa det och sedan ta bolånet hos en annan bank.

Avtalen måste vara underskrivna

Innan du kan få ett överbryggningslån måste avtalen för bostaden du säljer och den du köper vara underskrivna – såvida banken inte går med att bevilja ett brygglån ändå, vilket är ovanligt. Speciella villkor för försäljningen ska också vara uppfyllda innan lånet kan betalas ut. Om övriga villkor på något sätt ändras, exempelvis tillträdesdagen, är det väldigt viktigt att du genast meddelar banken detta.

Skulle någon av affärerna avbrytas, måste överbryggningslånet omedelbart betalas tillbaka, då det är helt kopplat till den nya bostaden.

Amorteringsfritt men lite högre ränta

Då du fortfarande har ditt gamla bolån kvar att betala av under tiden fram till frånträdet, slipper du amortera på brygglånet. Eftersom du endast har det under en begränsad tid, är det meningslöst att försöka få ner belåningsgraden som på vanliga bolån. Överbryggningslånet ska endast ses som en tillfällig lösning.

Brygglån har oftast lite högre ränta än du kan få på andra bolån. Villkoren sätts individuellt precis som vanligt och du kan räkna med en ränta på 2–6 %. Ibland utgår bankerna från listräntan på bolån när de sätter räntan för brygglån. Ju kortare tid du har ditt överbryggningslån, desto billigare blir det.

Se till att du klarar av ett överbryggningslån

Eftersom du under en tid kommer att ha dubbla kostnader bör du alltid räkna noga på om du verkligen klarar av ett brygglån. Om det påverkar din ekonomi alltför mycket kan det vara värt att vänta med att köpa nytt tills du fått pengarna för din bostadsförsäljning.

Ett räkneexempel:

Du får ett brygglån på 1 miljon kronor till 2,50 % årsränta. Inga övriga avgifter eller kostnader tillkommer under brygglånets löptid. Efter en månad får du loss pengarna från din bostadsförsäljning och betalar genast tillbaka brygglånet. Kostnaden blir då 2084 kronor i ränta för perioden.

1 000 000 x 0,025 / 12 = 2084 kronor

Läs också: Sälja hus och bostadsrätt privat – köpekontrakt

Räknar banken med att jag tar dubbelt så mycket i bolån?

När du ansöker om ett vanligt bolån måste din ekonomi hålla i bankens kalkyl. De tittar då på faktorer som inkomst, antal personer i hushållet, barn, befintliga lån och eventuella betalningsanmärkningar. Det är helhetsbilden som avgör hur mycket de kan ge dig i bolån och till vilken ränta. Detta kallas KALP-kalkyl.

Eftersom ett överbryggningslån kan innebära att du faktiskt dubblar lånesumman under en tid, skulle det aldrig hålla om de räknade på samma sätt. Men eftersom brygglånet bara är tillfälligt, kollar banken istället på om du klarar att betala dina dubbla boendekostnader under den avtalade perioden.

Brygglån eller sälja först?

Ur ekonomiskt perspektiv är det alltid bäst att sälja först, invänta pengarna och sedan köpa nytt. Men dagens bostadsmarknad kräver ofta att du måste vara snabb och flexibel för att få den bostad du vill ha. Läs också vår text om att köpa eller sälja bostad först.

Är det säkert att banken ger mig ett brygglån?

När du ska sälja en bostad och köpa en ny, är det viktigt att du ser till att du fortfarande kan få ett bolån av banken. Du bör alltså undersöka hur mycket du kan få låna och skaffa ett lånelöfte innan du säljer.

Om det skulle visa sig att du gör en bättre vinst än du räknat med kan du använda mellanskillnaden till kontantinsatsen och antingen köpa en dyrare bostad eller få lägre belåningsgrad på ditt bolån.

Lånelöfte är en trygghet

Med ett lånelöfte på plats kan du slutföra försäljningen i lugn och ro. Kom dock ihåg att du inte får göra några större förändringar i din ekonomi under perioden mellan att du köper och säljer, då det kan påverka villkoren för ditt nya bolån.

Bankerna räknar allt i sina kalkyler

När banken gör sin beräkning på ditt nya bolån frågar de alltid om du behöver ett överbryggningslån också. Även om de extra kostnaderna bara är tillfälliga, behöver de räkna med brygglånet. Om du redan har ett bolån på 85 % av din gamla bostads marknadsvärde och ligger precis på gränsen i kalkylen, är det inte säkert att banken går med att ge dig ett brygglån.

Då har du inget annat val än att vänta med att köpa nytt. Men självklart kan du se om andra banker gör en annorlunda bedömning.

Får en pensionär ta brygglån?

Många pensionärer har en ekonomisk trygghet i bostaden de äger, då de ofta amorterat större delen av bolånet under årens gång. Men när det handlar om att ta nya bolån kan det ändå bli svårt. Pensionärer har i regel betydligt lägre inkomst än människor som arbetar, och för bankerna är inkomsten den tyngst vägande faktorn vid bolån.

Ett brygglån innebär extra kostnader, så om du redan ligger på gränsen för att få ett bolån beviljat kan det bli svårt att få den hjälpen.

Hos Sambla hjälper vi dig som annars har svårt att få ett bolån. Tveka inte att kontakta oss.

Läs mer: Bolån för pensionärer

Kan brygglånet täcka kontantinsatsen?

Kontantinsatsen är de pengar du själv lägger in i din nya bostad. Ju högre kontantinsats, desto lägre blir bolånet och belåningsgraden. Belåningsgraden påverkar hur mycket du behöver amortera på ditt bolån.

När banken beviljar ett brygglån kan du även ta med beloppet för kontantinsatsen, eftersom även de pengarna är bundna i bostaden du säljer. Det du behöver tänka på är att du betalar ränta på hela brygglånet.

Varför måste min gamla bostad vara såld för att jag ska få ett överbryggningslån?

Överbryggningslånet baseras, liksom ditt nya bolån, på uppgifterna från din försäljning. När du sålt din bostad vet du exakt vad vinsten eller förlusten blev och hur mycket du har till kontantinsatsen. Banken behöver veta dessa saker för att kunna beräkna hur stort bolån de kan bevilja till din nästa bostad. Du kan aldrig få ett brygglån som är större än ditt framtida bolån.

Banken måste godkänna objektet

Banken granskar alltid det objekt du vill använda överbryggningslånet till. Så fort ditt brygglån är betalt kommer de att ha din nya bostad som säkerhet för det riktiga bolånet. Det finns många vanliga skäl till att banken nekar bolån till en specifik bostad. Några exempel:

• Det är en oäkta bostadsrättsförening eller den har för dålig ekonomi. Att en förening är oäkta innebär att 40 % eller mer av intäkterna kommer från hyreslägenheter, lokaler och bostadsrätter som ägs av juridisk person.
• Bostadsrättsföreningen har för få lägenheter vilket ökar den ekonomiska risken
• Avgiften är för hög
• Husets taxeringsvärde är för lågt för att banken ska låna ut pengar
• Huset är för gammalt och slitet

Om du sålt din bostad och hittat en ny, är det därför viktigt att du försäkrar med banken att överbryggningslånet och bolånet beviljas för den nya bostaden. Om du endast har ett lånelöfte och skriver på avtalet utan att dubbelkolla, kan du hamna i en jobbig sits då du inte kan dra tillbaka köpet.

Överbryggningslån – en summering

• För att ansöka om ett brygglån måste du ha underskrivna kontrakt på bostaden du säljer och bostaden du köper. Du kan oftast inte få ett överbryggningslån innan du sålt.
• Du kan som längst ha ett brygglån i sex månader.
• Du betalar ränta för den tid du haft lånet. Betalningen sker när lånet löses.
• Brygglånet ska lösas senast efter sex månader eller på dagen för frånträdet av din gamla bostad.
• Ett överbryggningslån kan täcka hela köpeskillingen av den nya bostaden, inklusive den del som utgör kontantinsatsen. Du betalar ränta på hela beloppet.
• För att du ska kunna beviljas ett överbryggningslån gör banken en kreditprövning, precis som när du ansöker om bolån.

Är du i behov av ett överbryggningslån? Passa på att jämföra bolån hos så många banker som möjligt innan du bestämmer dig. Ditt brygglån är bara tillfälligt – villkoren för bolånet är därför viktigare.

Vill du veta mer om överbryggningslån och bolån? Kontakta oss på Sambla!