Omvärdera bostad – så går det till

En bostadsomvärdering kan bland annat ge dig lägre räntekostnad, bättre villkor på bolånet eller användas för att få finansiering till en renovering. Normalt får du omvärdera bostad vart femte år – men det finns undantag. Här tittar vi närmare på vad som gäller och hur du går till väga. 

Först och främst: Vilka villkor gäller?

Villkoren för ditt bolån beror inte bara på din ekonomi och livssituation, utan även på bostaden du köper. Oavsett hur mycket du tjänar, kan du aldrig låna till mer än 85 % av husets eller lägenhetens marknadsvärde. Resterande 15 % måste finansieras med privata medel och är det som kallas kontantinsats.

Har marknadsvärdet ökat? Omvärdera din bostad efter 5 år

Marknadsvärdet sätts av en fastighetsmäklare utifrån en rad olika parametrar. Några viktiga faktorer är:

• tidigare försäljningar av liknande objekt i samma område
• det allmänna marknadsläget
• bostadens storlek, läge och skick.

Mäklaren gör också en estimering av prisutvecklingen.

Om marknadsvärdet på din bostad stiger, kan det vara en bra idé att omvärdera den för att få bättre villkor på bolånet.

Läs också: Värdera bostad online & med app

Hur går jag till väga för att omvärdera min bostad?

En omvärdering är rent praktiskt samma sak som en vanlig värdering utförd av en fastighetsmäklare. För att du ska kunna använda värderingen till att omförhandla eller höja bolånet behöver du få ett skriftligt intyg på det nya marknadsvärdet. Mäklaren behöver bland annat se köpekontraktet, dina bolånehandlingar och intyg på aktuella avgifter för att kunna omvärdera din bostad.

Hur tjänar jag på en omvärdering?

Att värdera om huset eller lägenheten kan gynna dig som bolånetagare på flera sätt. Här är några vanliga fördelar med en omvärdering.

1. Din belåningsgrad sjunker

Belåningsgraden anger hur högt ditt bolån är i procent i förhållande till bostadens marknadsvärde. Ju högre belåningsgrad du har, desto dyrare blir ditt lån. När du omvärderar din bostad kan du få ner belåningsgraden utan att du egentligen betalat av mer än du måste på lånet.

Läs mer om belåningsgrad.

1. Du får ett nytt amorteringsgrundande värde och bättre amorteringsvillkor

När du köper din bostad får den ett så kallat amorteringsgrundande värde. Det är resultatet av mäklarens värdering av bostaden. Vid en omvärdering ändras det amorteringsgrundande värdet samt din belåningsgrad, vilket gör att du kan få nya amorteringsvillkor.

Ett räkneexempel:

Om du tar ett nytt bolån på 85 % av en lägenhet som kostar 3 miljoner kronor, får du en bolåneskuld på 2 550 000 kronor. Det skärpta amorteringskravet från 2018 innebär att du måste betala 2 % i amortering varje månad, då din belåningsgrad överstiger 70 %.

Om marknadsvärdet på bostaden efter ett par år stiger till 4 miljoner kronor, blir belåningsgraden istället ca 64 % – differensen mellan lånebeloppet och bostadens värde har stigit med 1 miljon kronor.

I själva verket blir din belåningsgrad ännu lägre än så, eftersom du också amorterat på lånet sedan du köpte bostaden. En belåningsgrad på 50–70 % innebär att du endast behöver betala 1 % i amortering, vilket blir stor skillnad på ett år.

Läs mer om amorteringskrav på bolån.

3. Du kan omförhandla räntan

Ju mer banken lånar ut i förhållande till bostadens värde, desto större blir risken. Ju högre risk, desto högre ränta på ditt bolån.

Om belåningsgraden sjunker får banken en större säkerhet, vilket ger dig bättre förhandlingsläge för att få ner räntan – den verkliga kostnaden för ditt bolån.

Läs mer om att omförhandla bolån.

4. Du kan höja ditt bolån

Du har säkert hört uttrycket ”låna på huset”? Det är exakt vad det låter som – du använder din bostad som säkerhet för att få loss kapital.

Om du äger en bostad som stigit i värde, kan du använda mäklarens nya värdering som kvitto för att höja ditt bolån och använda pengarna till exempelvis en renovering – något som i sin tur är värdehöjande!

Läs mer om att utöka ditt bolån.

Vad blir amorteringen på mitt tilläggslån?

Om du gör en omvärdering av en bostad köpt innan 1 juni 2016 och tar ett tilläggslån, kan det innebära att du behöver amortera extra. För att undvika tröskeleffekter har du dock rätt att amortera av det tillkomna lånebeloppet under en tioårsperiod.

Nya bolån kan också höjas med hjälp av en omvärdering, men utgår ifrån de skärpta amorteringskraven. Dessa innebär i dagsläget:

• Belåningsgrad 50–70 %
  1 % i amortering
• Belåningsgrad 71–85 %
  2 % i amortering
• Lån på 4,5 gånger årsinkomsten
  1 % extra i amortering

Får jag använda bolånet till konsumtion?

Ja, i princip kan du låna på bostaden till vad som helst – en resa, en ny bil eller för att betala av andra lån. Det gäller dock att vara försiktig, då lös egendom tappar snabbt i värde och du inte kan räkna med att få igen pengarna. Dessutom kan du behöva betala mer i amortering på beloppet du utökar lånet med.

Kan jag omvärdera bostad innan 5 år?

Generellt får du omvärdera din bostad vart femte år. Du får dock omvärdera bostad innan 5 årom huset eller lägenheten är köpt innan 1 juni 2016 då det första amorteringskravet infördes.

Omvärdera bostad efter renovering, vad gäller?

Om du har ett nytt bolån taget efter 1 juni 2016 får du endast göra en omvärdering vart femte år, såvida du inte gjort en omfattande värdeförändring på bostaden. Med detta menas inte att den stigit i värde tack vare allmän prisutveckling, utan att du gjort större renoveringar eller tillbyggnader med värdeökning som följd.

Läs vad det kostar att renovera lägenhet.

Vad kostar det att omvärdera en bostad?

En omvärdering kommer till en mindre engångskostnad på omkring 2000 kronor. Många fastighetsmäklare erbjuder dock gratis bostadsvärderingar, i hopp om att få dig som framtida kund.

Vill du veta mer? Kontakta oss på Sambla så pratar vi bolån och omvärdering.