Omförhandla ränta på bolån – så går det till

Bolån har generellt låg ränta i förhållande till mindre lån. Ändå är bolånet med ränta och amorteringar ofta den största utgiften i hushållet. Därför är det bra att med jämna mellanrum omförhandla ditt bolån. Här går vi igenom vad som gäller.

Ett bolån är i regel stort och tar lång tid att betala av. Om räntan var lika hög som på smålån skulle det innebära enorma belopp att betala varje månad. Men så är inte fallet. Eftersom bankerna alltid har bostaden som säkerhet för bolånet, räknas risken att låna ut som liten förutsatt att låntagarens ekonomi ser bra ut.

Därmed kan banken erbjuda förmånligare villkor än på lån utan säkerhet. Men för dig som bolånetagare finns det så klart ingen anledning att betala för mycket i onödan. Därför ska du alltid försöka omförhandla räntan när tillfälle ges.

Hur förhandlar jag räntan på bolån?

Hur stort bolån du kan få är individuellt och baseras på bland annat följande faktorer:

• inkomst
• civilstånd
• sparkapital
• övriga lån
• antal barn i hushållet
• ekonomisk historik
• kreditvärdighet.

Hos svenska banker kan du som mest låna 4 – 6 gånger din årsinkomst. Räntan du får på ditt lån beror dels på Riksbankens styrränta och dels på den samlade bilden av din ekonomi. Hur mycket pengar du själv kan lägga in i bostaden är en annan starkt bidragande faktor.

Läs på och jämför innan du omförhandlar bolån

Vill du omförhandla räntan på ditt bolån hos din nuvarande bank gör du detta genom ett fysiskt möte eller per telefon med banken. Men innan dess bör du ha läst på om snitträntor för att få ett hum och vilken ränta du kan tänkas bli erbjuden.

Du kan också ta hjälp av oss för att kostnadsfritt se över dina möjligheter att flytta ditt bolån till en lägre ränta. Det kan ge dig ett bra förhandlingsläge när du ska omförhandla lån.

När kan jag omförhandla räntan på mitt bolån?

Om du har rörlig ränta på ditt bolån kan du omförhandla den när du vill. Men realistiskt sett gör det inte så stor skillnad i början av låneperioden, eftersom ditt lån är som dyrast då. Om du har bundet bolån är det dags att börja omförhandla i slutet av bindningstiden. Det går att göra innan dess också, men då kan du bli skyldig att betala ränteskillnadsersättning.

Omförhandla räntan när:

• du får bättre inkomst
• du har amorterat en längre tid på lånet
• din belåningsgrad har sjunkit så pass att du kan amortera mindre
• du byter bank
• din ränta har försämrats i förhållande till vad konkurrenterna erbjuder
• bindningstiden för dina bundna lån närmar sig sitt slut.

Därför ska du alltid jämföra räntor innan du tecknar ett nytt bolån

Att du kan få bättre ränta på ditt bolån över tid är kanske ingen större nyhet. Men det första steget för att få förmånlig ränta börjar innan du ens tagit ett bolån. För att optimera dina chanser behöver du nämligen testa marknaden. Det gör du genom att jämföra bolån hos en förmedlingstjänst som Sambla.

Genom att ställa många banker mot varandra med en och samma ansökan, pressar du automatiskt ner räntan till lägsta möjliga nivå utifrån dina individuella förutsättningar. Ju fler offerter du får in, desto bättre.

Börja jämföra direkt! Vill du ha hjälp att flytta ditt bolån eller byta bank? Ansök i formuläret eller kontakta oss.

Listränta och snittränta – två saker att ha koll på

När du börjar få in erbjudanden är det viktigt att se över respektive banks listränta och snittränta. Listräntan presenteras på bankens hemsida och anger den högsta räntan du kan få på bolånet. Snitträntan visar genomsnittlig ränta de senaste månaderna för de kunder som är knutna till banken.

Om erbjudandet du får skiljer sig markant från snitträntan, kan du ta upp det i förhandlingen och be banken förklara hur de räknat. Kom ihåg att alla banker konkurrerar om bolånekunderna – du kan oftast få ner räntan mer än du kanske tror.

Då förhandlas räntan första gången

I samband med att du skriver kontrakt på din nya bostad förhandlar du om räntan på bolånet med din bank. Det är först då ditt lånelöfte omvandlas till ett riktigt bolån. Du kan därför aldrig få reda på exakt ränta förrän det är dags att köpa bostaden. Beräkningarna som ligger till grund för ditt lånelöfte är endast en fingervisning.

6 faktorer som påverkar bolåneräntan

Om du vill använda hela lånebeloppet innebär det att du lägger dig precis på gränsen för vad din ekonomi klarar enligt bankens beräkningar. Dina chanser att förhandla dig till en magiskt låg ränta när du precis ska teckna bolånet är därför begränsade.

Följande faktorer påverkar alltid räntan på ditt bolån:

1. Reporäntan

Reporäntan, eller styrräntan som den också kallas, sätts av Riksbanken med syfte att hålla inflationen stabil. När andra banker lånar pengar av Riksbanken, ligger reporäntan till grund för den ränta de själva erbjuder sina kunder. Reporäntan har under flera år legat på en historisk låg nivå men har det senaste året ökat kraftigt – vilket gjort att bolåneräntorna också ökat. Det gör nu att allt fler ser över möjligheterna att omförhandla sitt bolån.

2. Inkomst och anställningsform

En hög inkomst är en väldigt bra trygghetsfaktor i bankens ögon. Men även anställningsformen har stor betydelse för räntan. Om du har en tillsvidareanställning och en stabil ekonomisk historik har du ett mycket bättre förhandlingsläge än om du exempelvis är frilansare, projektanställd, student eller liknande. Ett bra sparkapital kan dock kompensera för en i övrigt osäker ekonomi.

3. Bostadens marknadsvärde

Själva bostaden är viktig för banken, då den utgör säkerheten för lånet. Även om du har ett lånelöfte, godkänner inte banken vilken bostad som helst utan granskar varje objekt innan du får grönt ljus. Område och läge, närhet till kommunikationer, driftkostnader, skulder och antal bostadsrätter i föreningen, är exempel på faktorer som bedöms.

I gränsfall kan banken begära att du gör en bostadsvärdering som anger aktuellt marknadspris – för att se priset vid en eventuell tvångsförsäljning – innan de kan bevilja bolånet. Om bostaden innebär risker blir räntan högre. Är bostaden attraktiv utifrån bankens parametrar kan det ge dig en bättre ränta.

4. Bunden eller rörlig ränta

När du tecknar ditt bolån kan du välja rörlig eller bunden ränta. Rörlig ränta följer marknadens utveckling och är oftast lite lägre än den bundna räntan.

Fördelen med att binda räntan på bolån under en angiven period är att du slipper tänka på eventuella höjningar av reporäntan. Din bolåneränta förblir densamma under den överenskomna perioden, oavsett vad som händer på marknaden och i samhället.
Du kan välja att ha endast rörlig, endast bunden eller en kombination av rörlig och bunden ränta på bolånet.

Omförhandla inte räntan under bindningstiden

Rörlig ränta är klart bäst när du vill omförhandla räntan. Du kan även omförhandla bundna lån, men nackdelen är att du då kommer att behöva betala så kallad ränteskillnadsersättning till banken. Det är en avgift som täcker den uteblivna ränta banken skulle fått in och beräknas från den dag du omförhandlar räntan fram till den tidigare bindningstidens slut.

Ränteskillnadsersättningen kan bli stor om räntan är bunden på flera år, så även om du skulle kunna omförhandla räntan kan det kosta mer än det smakar. Det är alltid bättre att vänta ut den bundna räntan innan du omförhandlar.

5. Belåningsgrad

Ju mer pengar du lånar, desto högre blir belåningsgraden. Den följer en reglerad trappa som anger hur många procent du behöver amortera per år.

Belåningsgraden är även avgörande för räntevillkoren på ditt bolån. Om du har en belåningsgrad på 85 % innebär det en hög risk för banken. Om något oförutsett händer som tvingar banken att ta tillbaka bostaden, är det inte säkert att en ny försäljning täcker vad de lånat ut. Därför gör en hög belåningsgrad även att du behöver betala mer i ränta.

Om du köper ett hus som är dyrt att bo i, alltså har höga driftkostnader, kan det också påverka bankens villighet att ge dig ett bra bolån.

Hur hög får belåningsgraden vara på bolån?

Maxbeloppet på ett bolån är alltid 85 % av bostadens marknadsvärde – oavsett om du egentligen har fått ett högre lånelöfte och skulle kunna köpa något dyrare. Resterande 15 % av köpesumman måste finansieras med en så kallad kontantinsats. Den består vanligtvis av sparpengar, men du har även möjlighet att ta ett privatlån till kontantinsatsen.

6. Bankengagemang

Banker ser gärna att du har hela din ekonomi samlad hos dem, då de tjänar mer på det. Om du väljer att samla alltifrån kort till konton och sparande hos banken där du har ditt bolån, kommer de att belöna dig med en mer förmånlig ränta.

Hur mycket kan jag pruta på bolån?

Exakta procentenheter går inte att svara på, då räntan alltid sätts individuellt. Men så lite som 0,2 % kan påverka din månadskostnad mycket – så du vinner alltid på att pruta. Här är 3 enkla tips för att förhandla eller omförhandla räntan:

1. Jämför bolån
   Ta in så många offerter du kan och gå endast vidare med de banker som är villiga att förhandla. Använd dina olika erbjudanden som förhandlingsverktyg när du jämför bolån.
2. Utgå från att du är i överläge
   Banken vill ha kunder. Du vill ha ett bolån till bra ränta. Säg rakt ut att du är ute efter att få ner räntan och räkna ut vad deras rabatter egentligen innebär. Vilka andra åtaganden kommer på köpet? Läs mellan raderna och nöj dig inte med första bästa erbjudande.
3. Räkna på varje enskild kostnad
   Om banken kräver att du flyttar över andra delar av din ekonomi för att du ska kunna få bättre ränta, bör du räkna på vad varje enskild del kostar dig. 0,2 % bättre ränta kanske innebär att du sparar ett par tusenlappar per år, men vad kostar bilförsäkringen, korttjänsten, sparkontot, etc.? Ta god tid på dig – bolån är värda att vrida och vända på.

Samla lån för att få ner räntan på ditt bolån

Eftersom befintliga lån är en faktor som påverkar både bolånets storlek och räntan, vill du ha så få aktiva krediter och smålån som möjligt. Att baka ihop flera mindre lån till ett större samlingslån förbättrar din ekonomi direkt då du slipper betala en massa dyra avgifter.

Pengarna du sparar kan du istället lägga på att betala av snabbare på samlingslånet, vilket gör att du kan få ner räntan. I takt med att ditt samlingslån krymper och din kreditvärdighet ökar, får du också bättre förhandlingsmöjligheter på ditt bolån.

Sambla är specialister på samlingslån och kan hjälpa dig se över möjligheterna utifrån din ekonomiska situation.

Vill du veta mer om bolån, samlingslån, ombildning till bostadsrätt eller omförhandling av räntan? Kontakta oss gärna. Du kan även göra en bindningsfri ansökan för att börja jämföra erbjudanden direkt.