Oäkta och äkta bostadsrättsförening – det är skillnaden

När du ska köpa en bostadsrätt är det viktigt att titta på föreningens struktur. Här går vi igenom skillnaderna mellan en oäkta bostadsrättsförening och en äkta.

Vad är en oäkta bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening kan bestå av bostadsrätter för privatpersoner och företag samt hyreslokaler och hyreslägenheter. Föreningen får in pengar från avgifter och hyror. Om mer än 40 % av dessa intäkter kommer från hyror eller avgifter från juridiska personer – det vill säga företag – räknas bostadsrättsföreningen i regel som oäkta.

Vad är en äkta bostadsrättsförening?

I Sverige är de allra flesta bostadsrättsföreningar äkta. Tumregeln är att en äkta förening till minst 60 % måste bedriva så kallad kvalificerad verksamhet. Det innebär att större delen av intäkterna kommer från de avgifter medlemmarna betalar för sina bostadsrätter – inte från näringsverksamhet och uthyrning.  

Skatteverket gör en bedömning

Oavsett om föreningen är äkta eller oäkta kräver bostadsrättslagen att föreningen har en ekonomisk plan och styrs på ett visst sätt. Och precis som i en äkta bostadsrättsförening har du möjlighet att påverka beslut i en oäkta. 

Det är Skatteverket som avgör om en bostadsrättsförening ska klassas som äkta eller oäkta. Om procentdelarna endast bedöms vara tillfälliga, kan en förening ha över 40 % intäkter från näringsverksamhet och uthyrning och ändå klassas som äkta. 

Oäkta bostadsrättsförening och skatt

De största skillnaderna mellan att köpa in sig i en oäkta eller äkta förening är skattemässiga.

Reavinstbeskattningen på en bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening är 22 %. Men äger du en bostadsrätt i en oäkta förening likställs det med att du har andel i ett aktiebolag eller en ekonomisk förening, vilket innebär att skatten istället blir 30 % vid en försäljning. I en oäkta förening kan du inte få uppskov med vinstskatten och du får heller inte skjuta upp vinsten.

Att förmånen med uppskov försvinner är en av anledningarna till att många drar sig för att köpa bostadsrätter i en oäkta förening. 

Förmånsbeskattning i en oäkta bostadsrättsförening

En av de stora fördelarna med en oäkta bostadsrättsförening är att månadsavgiften generellt är betydligt lägre än i en äkta förening. I vissa föreningar betalar du ingen avgift alls, då hyresintäkterna till fastigheten är goda. 

Förmånsbeskattning tillkommer

I en oäkta förening kan ett förmånsvärde beräknat på vad bruksvärdeshyran varit om din bostad varit en hyresrätt tillkomma. 

Ett räkneexempel:

Du bor i en oäkta bostadsrättsförening och betalar en månadsavgift på 1000 kronor. Din lägenhet på 80 m2 beräknas ha en bruksvärdeshyra på 8000 kronor. Förmånen blir därmed 7000 kr i månaden eller 84 000 kronor på ett år. Detta deklareras som kapitalinkomst och beskattas med 30 %. Det innebär att du måste betala in ett förmånsvärde på ca 2000 kr per månad.

När blir en oäkta bostadsrättsförening äkta?

Många nybildade föreningar som klassas som oäkta har ambitionen att på sikt bli äkta. Omvandlingen kan ske på flera olika sätt: 

Konvertering av lokaler

Om fastigheten rymmer kontor och butikslokaler, kan föreningen bygga om dessa till bostadsrätter och sälja dem. Istället för löpande hyresintäkter får då föreningen en större engångssumma. På så sätt kan den både bli klassad som äkta och bli skuldfri, eller åtminstone få mycket god ekonomi.  

Uppräkning av befintliga bostadsrätter

En oäkta förening kan även renovera och höja standarden på de lägenheter som finns i fastigheten. Det gör att bruksvärdeshyran kan räknas upp, vilket innebär att en större procent av intäkterna beräknas komma från bostadsrätterna. När minst 60 % av intäkterna kommer från avgifter kan Skatteverket bedöma att föreningen är äkta.

Försäljning av garageplatser

Det kvalificerade underlaget kan också höjas genom att medlemmarna köper en större del av fastigheten, exempelvis garageplatser.

Läs mer: Låna till bostadsrätt

Godkänner banken oäkta bostadsrättsföreningar?

Din bolånebank gör alltid en helhetsbedömning av bostadsrättsföreningen innan de ger grönt ljus. Om de anser att ekonomin är för dålig och riskerna för stora, kan de neka dig att köpa en viss bostadsrätt trots att du fått ett lånelöfte. Men att en förening är oäkta är i sig inget skäl till att banken säger nej. Det som avgör är:

• Antal bostadsrätter i fastigheten – ju fler desto bättre
• Föreningens ekonomi, belåning per kvadratmeter och underhållsplan
• Hur stort ditt bolån är – banken räknar alltid med att du ska kunna täcka upp för eventuella räntehöjningar, höjda avgifter, etc.

Att tänka på när du köper bostadsrätt i en oäkta förening

Att köpa in sig i en oäkta bostadsrättsförening kan vara en mycket god investering på sikt och dessutom bor du i regel billigare än i en äkta förening. Intäkterna kan skapa en väldigt god ekonomi i huset och när föreningen väl omvandlas till äkta blir marknadsvärdet på bostadsrätterna starkare. 

Läs mer: Överlåtelseavtal

Risker med en oäkta bostadsrättsförening

Det finns risker med både äkta och oäkta bostadsrättsföreningar. Bostadsrätten du köper kan sjunka i värde och bli svårsåld. Fastigheten kan behöva renoveras för oväntat stora belopp som kräver nya lån. Summerat är det alltid mindre riskfyllt att hyra en bostad än att äga den – men bostadsaffärer är vanligen långsiktigt lönsamma.

En oäkta bostadsrättsförening anses dock mer riskfylld än en äkta. Att förlita sig ekonomiskt på hyresintäkter från lokaler och juridiska personer innebär alltid viss osäkerhet. Om verksamheterna upphör och lokalerna står tomma, är det upp till föreningen – och dig som delägare – att täcka upp för eventuella kostnader. 

Skulle föreningen vara nybildad, ha stora lån, endast bestå av ett fåtal bostadsrätter och vara beroende av enstaka verksamheter, ökar risken för dig som medlem. Exempel på detta kan vara när större villor byggs om till lägenhetshus.

I Stockholms innerstad, där majoriteten av Sveriges större oäkta föreningar finns, är hyresgästerna oftast väletablerade butiker och företag. Där är risken för bakslag betydligt mindre.

Läs mer: Detta händer om din bostadsrättsförening går i konkurs

För- och nackdelar med de olika typerna av bostadsrättsföreningar

Fördelar oäkta bostadsrättsförening:

• Lägre avgifter
• Stora hyresintäkter

Fördelar äkta bostadsrättsförening:

• Uppskov på vinstskatten
• Lägre skatt

Lån till bostadsrätt

Funderar du på att köpa bostadsrätt? Vi kan hjälpa dig att få bolån oavsett vilken typ av bostadsrättsförening du vill köpa in dig i.

Kontantinsats via Sambla

Bolånet täcker 85% av bostadens värde, resterande behöver du lägga i så kallad kontantinsats. Via Sambla kan du jämföra lån till kontantinsats från över 40 banker och långivare samtidigt. Samtliga delar på en samma kreditupplysning och räntan pressas automatiskt ner till lägsta möjliga nivå. Sambla förmedlar kontantinsatslån på upp till 600 000 kronor.

Vill du veta mer om vad som gäller när du ska köpa bostad eller hur vi kan hjälpa dig med lån? Kontakta oss.