Köpa eller sälja först? Frågan alla ställer sig vid bostadsaffärer

När det kommer till bostadsaffärer är det alltid säkrast att sälja innan du köper nytt. Men det innebär inte att det alltid är det bästa alternativet för dig. Här går vi igenom vad du bör tänka på.

Sälja och köpa bostad – två strategier med både för- och nackdelar

Oavsett om du väljer att köpa eller sälja först, finns det klara för- och nackdelar. Vilken strategi som är bäst beror mycket på din ekonomiska situation och vilken slags bostad du letar efter. Ju högre krav du har på ditt framtida boende, desto svårare blir det att hitta rätt – vilket kan påverka beslutet om att köpa eller sälja först.

Att sälja först

Har du tid att vänta på att din befintliga bostad ska bli såld innan du köper en ny? Då finns det flera starka skäl att sitta lugnt i båten:

1. När din bostad blir såld vet du exakt hur mycket pengar du har att röra dig med.
2. Du riskerar inte att behöva betala för en bostad du inte kan få såld.
3. Du slipper sälja till underpris om marknaden är tillfälligt svag. Det är alltid du som bestämmer när, till vem och till vilket pris din bostad ska säljas. Men om du redan köpt en ny bostad ökar pressen på att sälja din gamla, eftersom dubbla lån innebär rejält ökade kostnader.

När du säljer innan köp bör du tänka på att sätta tillträdesdatumet på din befintliga bostad långt fram i tiden. På så sätt får du gott om tid på dig att hitta en ny bostad.

Att köpa först

Att sälja först är ekonomiskt säkrast, men att köpa bostad först kan ändå kännas som ett tryggare alternativ:

1. Du löper ingen risk att plötsligt stå bostadslös.
2. Du kan många gånger flytta in i den nya bostaden innan du behöver flytta ut ur den gamla – förutsatt att den säljs – vilket är mycket bekvämt.

Vad händer om man inte får lägenheten eller huset sålt?

Oavsett vilken slags bostad du köper, måste du kunna slutbetala den på ett angivet datum vilket vanligtvis är tillträdesdagen. Om du inte lyckats sälja din gamla bostad till dess, kan banken dra tillbaka ditt lånelöfte.

Dessvärre har du ingått ett köpekontrakt med säljaren och begår kontraktsbrott om du inte kan betala. Säljaren har då rätt att häva köpet och kräva ersättning för alla tillkommande kostnader. Du kan bland annat behöva betala:

• mäklarkostnader
• mellanskillnaden om bostaden läggs ut på nytt och säljs till ett lägre pris
• kostnader för resor och förråd
• rättegångskostnader.

Summa summarum: Det kan bli dyrt att köpa innan du säljer.

Går det att köpa och sälja samtidigt?

Självklart! Många strävar just efter att köpa och sälja bostad samtidigt, eller åtminstone nära inpå. Det brukar vara en fördel vad gäller tillträde.

Om du är mitt uppe i en budgivning som säljare kan du vara ganska säker på att bostaden snart blir såld, vilket gör det lättare att också börja buda på nya objekt. Du måste dock alltid kontrollera att du får ett nytt lånelöfte hos banken.

Kan man köpa hus när man redan äger ett?

Det går absolut att få ett lånelöfte på en ny bostad trots att du inte sålt din befintliga, men banken godkänner bara detta om din ekonomi håller för dubbla lån.

Bolånebanker tar alltid höjd för eventuella räntehöjningar i framtiden. Dessutom måste de räkna med att det värsta kan hända – det vill säga att du inte får din bostad såld och plötsligt sitter en längre tid med dubbla räntekostnader, månadsavgifter, driftskostnader, mm.

Vilka är alternativen om man får avslag?
Om du redan sitter med ett högt bolån, är det osannolikt att banken beviljar dig ännu ett samtidigt – såvida du inte har väldigt bra ekonomi. Om du får avslag måste du antingen sälja din befintliga bostad först och lösa lånen eller köpa nytt med försäljningsvillkor, alltså ta ett överbryggningslån. Detta är väldigt vanligt.

Läs också: Sälja hus och bostadsrätt privat – köpekontrakt

Vad är ett överbryggningslån?

Ibland går det fort på bostadsmarknaden. Om du inte kan vänta på pengarna från försäljningen av din befintliga bostad, kan banken gå med på att ge dig ett så kallat överbryggningslån – förutsatt att du även kommer teckna det riktiga bolånet hos dem.

Ett överbryggningslån används för att finansiera köpet av en ny bostad när dina pengar fortfarande är bundna i din gamla bostad. Överbryggningslån beviljas endast om din bostad är såld och du kan som längst ta lånet i 90 dagar.

Hur löser man överbryggningslånet?

När du fått pengarna från försäljningen, betalar du direkt igen överbryggningslånet till banken och ni förhandlar istället fram det riktiga bolånet på din nya bostad. Överbryggningslån är amorteringsfria men du betalar ränta så länge lånet är aktivt, vilket innebär ökade kostnader under en begränsad tid.

Läs också: Guide till att köpa hus

Köpa och sälja bostadsrätt inom ett år – det gäller

Uppskov på vinsten vid bostadsförsäljningar innebär att du skjuter upp vinstskatten till den dag du säljer din nya bostad. Denna skatteförmån, som sedan 2021 är räntefri, gör att du exempelvis kan lägga in mer pengar i din nya bostad istället för att skatta bort dem.

För att få rätt till uppskov måste du ha bott i bostaden du säljer i minst ett år. Din vinstskatt kan i princip skjutas framåt tills du dör. Då går skatteskulden istället över till dödsboet.

Vad är ränteskillnadsersättning?

Om du har bundna lån på din befintliga bostad och säljer i förtid kommer banken kräva dig på ränteskillnadsersättning. Det är en schablonkostnad som ska ersätta den förlust banken gör på räntan du egentligen skulle betalat fram till villkorsändringsdagen. Detta är en av nackdelarna med att binda lån på flera år.

Dags att köpa och sälja? Kom ihåg följande:

• Det är säkrast ekonomiskt att sälja först, då det garanterar att du har täckning för ett nytt bostadsköp. Dessutom vet du exakt hur mycket du kan lägga i kontantinsats – något som påverkar vilken ränta du får på ditt bolån.
• Att köpa innan du säljer garanterar att du har någonstans att bo. Om du säljer och sedan inte hittar en ny bostad, kan det bli extremt kostsamt att finansiera mellanboende, förvaring, etc.
• Det är säkrast ekonomiskt att sälja först, då det garanterar att du har täckning för ett nytt bostadsköp. Dessutom vet du exakt hur mycket du kan lägga i kontantinsats – något som påverkar vilken ränta du får på ditt bolån.
• Om du väljer att sälja först – försök förlänga tillträdet upp till sex månader. Det ger dig andrum i ditt bostadsletande.

Vill du veta mer om att sälja och köpa bostad? Eller vill du ha hjälp med lån till kontantinsatsen? Kontakta oss!