Hur fungerar huslån?

Ett huslån kan också kallas villalån, bostadslån eller kort och gott bolån. Eftersom banken alltid har objektet som säkerhet, har denna typ av lån lägre ränta än exempelvis snabblån och privatlån. Ett huslån är alltså ett slags lån med säkerhet, vilket också kallas för hypotekslån.

Hur går det till att ansöka om ett huslån?

Att söka om ett huslån genom en bolåneförmedlare som Sambla är enkelt. Du fyller bara i dina kontaktuppgifter i formuläret ovan och skickar in en intresseanmälan. Sedan återkommer vi till dig för att komplettera dina uppgifter – innan vi hör av oss till våra partners.

När vi gjort det kan vi presentera huslånet för dig med så bra villkor som möjligt – genom att vi jämfört bolånebankerna med varandra.

Ansöka om att låna till hus via banken

Skulle du vilja gå direkt till din bank för att låna till hus brukar det också var en enkel process. Du kan ofta snabbt fylla i dina uppgifter digitalt hos banken du vill låna hos, för att se direkt hur mycket du preliminärt kan få låna.

Jämför alltid huslån för lägre ränta

Men det är alltså alltid en god idé att jämföra räntor hos olika banker innan du tar första bästa bolånebank. Fyll i formuläret nedan så hjälper vi dig att hitta banken som kan ge huslånet med lägst möjliga ränta för just dig. Vi kan också hjälpa dig att flytta ditt befintliga bolån för att få lägre ränta.

Ett bra alternativ för att kunna få lån

Många husköpare i Sverige har sina bolån hos någon av storbankerna, då de ofta erbjuder lägst ränta. Men det finns också ett antal alternativ för den som har svårt att få ett bolån hos en storbank. Ibland till en högre ränta, vilket gör det viktigt att jämföra villkor och räntor för att inte betala onödigt mycket.

Vad krävs för att få ta ett huslån?

För att få bolån i Sverige måste du vara myndig och folkbokförd i landet, ha en stabil inkomst och helst vara fri från betalningsanmärkningar. Annars blir utbudet väldigt begränsat – här kan du läsa mer om bolån trots betalningsanmärkning.

Huslån är ofta på höga belopp och din inkomst är den viktigaste faktorn i bankens bedömning. Andra saker som väger in är exempelvis befintliga lån och antal personer i hushållet. Om du redan har ett bolån måste banken räkna på dubbla lån under en period, vilket också påverkar hur mycket du kan få låna.

Hur mycket pengar får jag låna till hus?

Precis som andra bolån får ett huslån inte överstiga 85 % av bostadens marknadsvärde. Det innebär att du måste gå in med minst 15 % eget kapital – det som kallas för kontantinsats. Banken ser helst att din kontantinsats består av sparpengar, och du kan behöva visa var pengarna till kontantinsatsen kommer ifrån.

Buffert krävs för extra kostnader

Dessutom vill de att du har en buffert för pantbrev, lagfart och oväntade utgifter när du köper hus. Pantbrev, som har en stämpelskatt på 2 % av köpesumman, är ofta den största tillkommande kostnaden vid ett husköp. Mer om dessa kostnader senare i texten.

Du kan låna max 6 gånger din inkomst

Banker kan erbjuda bolån på 4–6 gånger din årsinkomst. Någon enstaka bank är villig att gå lite högre. Gränsen för en extra procent amortering per år går dock redan vid lån på 4,5 gånger årsinkomsten.

Eftersom bankens kalkyl utgår ifrån kostnader för boendet, kan amorteringskravet göra att din ekonomi inte håller för att låna så mycket som du tänkt dig. Huslån är, precis som andra bolån och privatlån, helt individuella.

Här kan du läsa mer om amorteringskrav på bolån.

Överbelåning medför större risker vid husköp

Bankernas preliminära besked är oftast mycket pålitliga. I tider när räntorna är höga kan det vara en god idé att ta ett lite mindre bolån, speciellt för husköp som ofta medför kostnader för underhåll och reparationer.

Om du lånar mer än 4,5 gånger din inkomst, får en hög belåningsgrad och blir tvungen att amortera 3 %, är chanserna små att du får utöka lånet eller ta privatlån för att finansiera åtgärder på huset.

Tips! Här kan du läsa mer om att köpa bostad första gången

3 viktiga skillnader med att låna till hus – tillkommande kostnader

När du jämför lån till hus kommer du märka att maxbeloppet du kan få låna är lite lägre än för bostadsrätter. Det beror främst på tre saker:

1. Alla kostnader för huset är ditt eget ansvar

I en bostadsrättsförening äger lägenhetsinnehavarna huset tillsammans och nödvändiga reparationer och åtgärder bekostas ofta av en speciell fond. Den fylls bland annat på av månadsavgifterna som kommer in till föreningen.

Läs mer: Låna till bostadsrätt

När du äger ett hus måste du istället själv stå för samtliga löpande underhållskostnader. Bredband, vatten, el och sophämtning – allt bekostas av dig. Större åtgärder som att lägga om tak, dra in fiber eller installera bergvärme kan också tillkomma, speciellt när det handlar om gamla hus i behov av upprustning.

Banken brukar vilja se att du har sparkapital avsatt för den typen av framtida behov.

2. Pantbrev tillkommer

Pantbrev är ett värdebevis som visar att du lånat pengar till att köpa huset. Många gamla hus har pantbrev som går vidare till nästa köpare, men om huset är obelånat eller nybyggt måste du ta ut nya pantbrev till en kostnad. Du behöver inte ta ut något nytt pantbrev om de befintliga täcker din lånesumma.

Vad kostar nya pantbrev?

Nya pantbrev har en stämpelskatt på 2 % av lånebeloppet. Ett pantbrev för ett bolån på 5 miljoner kronor kommer alltså att kosta dig 100 000 kronor. En ny stämpelskatt tas ut varje gång du belånar bostaden. Förutom stämpelskatten tillkommer en administrationsavgift på 375 kronor.

Är det bra med gamla pantbrev?

Ja, eftersom du slipper att teckna nya vilket alltid kostar pengar. Gamla pantbrev som är knutna till fastigheten följer med på köpet och ju högre värde de har, desto bättre för dig. Om de inte täcker hela den summa du behöver låna, måste du ut nya pantbrev för mellanskillnaden.

Ett räkneexempel:
Om du köper ett hus för fem miljoner kronor och pantbreven är värda fyra miljoner kronor, behöver du endast ta ut ett nytt värt en miljon kronor. Kostnaden blir då 20 000 kronor – 80 000 kronor billigare än om du hade behövt teckna pantbrev för hela bolånet.

Vad händer om jag betalar av hela lånet?

Om du amorterar av hela lånet ger banken tillbaka pantbreven, då det inte längre finns någon skuld. Du kan då använda dem igen och höja ditt bolån. Skulle du ha bolån kvar på huset den dag du säljer, går pantbreven över till köparen då de är knutna till fastigheten.

3. Lagfart tillkommer

Vid husköp måste du även ansöka om en lagfart hos Lantmäteriet. Det är ett dokument som bevisar att du äger fastigheten. Uppgifter som köpesumma och fastighetshistorik finns också med. För lagfart betalar du en stämpelskatt på 1,5 % av huspriset.

Ibland är husets taxeringsvärde – fastighetens värde inklusive byggnader och tomt  – högre än försäljningspriset. Då baseras kostnaden för lagfarten på taxeringsvärdet, vilket innebär att du måste betala mer.

Gäller samma regler för lån till fritidshuslån som för huslån?

Reglerna är snarlika, men det finns vissa skillnader. Precis som med huslån och andra bostäder får du som mest låna till 85 % av fritidshusets marknadsvärde. Resten finansieras med kontantinsats.

Däremot brukar bankerna ha en högsta beloppsgräns på omkring tre miljoner kronor för lån till fritidshus – en sådan gräns finns inte för huslån eller bostadsrätter. Du kan också finansiera ett fritidshuslån genom att höja lånet på ditt hus eller din bostadsrätt. Detta förutsätter självklart att det finns utrymme för att låna på bostaden.

Det gäller när du vill låna till nyproduktion

Det är också vanligt att ta huslån till nyproduktion. Det innebär antingen att huset är helt nytt eller att du köper en tomt för att bygga ditt eget hus.

Färdigproducerade hus

Om huset redan står färdigt och du är första köparen, måste du öppna nya pantbrev vilket innebär en större engångskostnad. Fördelen med nya hus är att allt håller modern standard, vilket gör det osannolikt att du drabbas av några större överraskningar.

Ett nytt hus kan vara snällare mot plånboken

Pengarna du lägger på pantbrev får du sannolikt igen med råge på att slippa åtgärda saker på huset. En ytterligare fördel är att moderna hus i regel drar betydligt mindre el än äldre. Elen kan vara en relativt stor utgiftspost hos vissa hushål.

Låna till att bygga hus

Enligt svensk lag får du inte ta ett bolån för att finansiera ett tomtköp. Anledningen är att banken räknar med själva huset som säkerhet – inte tomten det kommer att stå på. Därför måste du antingen köpa tomten med hjälp av ett privatlån, eller ta en byggkredit som innefattar både tomtköpet och husbygget.

Här kan du läsa mer om att låna till tomt.

Så fungerar byggkredit

Byggkredit har en lägsta beloppsgräns på 1 miljon kronor och kontantinsatsen är 20 %. Krediten innebär att banken betalar utgifterna för bygget och att du betalar ränta på beloppet du nyttjar. När huset är färdigbyggt har banken en riktig säkerhet och kan omvandla byggkrediten till ett bolån.

Räkna in privatlånet i byggkrediten

Vid andra bostadsköp gör ett privatlån till kontantinsatsen att du får sämre ränta på bolånet. Men om du använder privatlånet till att köpa en tomt kan du räkna det som kontantinsatsen och därmed få bättre ränta på byggkrediten istället.

Räntor på huslån

När du tar ett huslån kan du välja mellan fast och rörlig ränta.

Fördelar och nackdelar med fast ränta

Fast ränta innebär att du binder upp lånen under en överenskommen tid. Fördelen är att din ränta då förblir densamma oavsett hur Riksbankens styrränta och marknadsräntorna svänger. Du vet hur stora dina kostnader kommer att vara och slipper oroa dig för stora höjningar.

Nackdelen är att den fasta räntan oftast är lite högre än den rörliga och att du kan behöva betala så kallad ränteskillnadsersättning om du skulle vilja sälja innan bindningsperiodens slutdatum.

Fördelar och nackdelar med rörlig ränta

Rörlig ränta följer marknadens utveckling. Den kan vara väldigt låg under en period, för att plötsligt höjas till betydligt högre nivåer än den fasta räntan. När samhällsekonomin är i obalans är det mer riskabelt att ha rörlig ränta, men en stor fördel är att du inte bundit upp dig på något om du vill sälja ditt hus.

Historiskt sett har det också visat sig vara billigare med rörlig ränta.

Så får du ett bra och billigt huslån

Genom att se över dina befintliga smålån och spara pengar både till kontantinsatsen och en renoveringsbudget, skapar du förutsättningar att få ett bra och billigt huslån.

Sedan hjälper det alltid att jämföra huslån – hör av dig till oss så hjälper vi dig att komma igång!

Bor du redan i hus eller bostadsrätt och vill ta ett nytt bolån? Börja med att bestämma om du vill köpa innan du säljer, eller gå på den säkra linjen och sälja först.

Här kan du läsa mer om att köpa eller sälja bostad först.