Hur går ett bostadsköp till?

Dagens bostadsmarknad är snabb och oberäknelig. Men själva processen att köpa en bostad är desto mer strukturerad. Så här kan du gå till väga, från lånelöfte till kontraktsskrivning:

Skaffa ett lånelöfte

Om du inte har ett par miljoner kronor undanstoppat till ditt första bostadsköp kommer du sannolikt behöva ta ett bolån. Det första steget är därför att skaffa ett lånelöfte hos en bank. Lånelöftet är en fingervisning på hur mycket du kan låna och köpa för, och baseras på de uppgifter du lämnar in om din ekonomi.

Läs mer: Förstagångsköpare

Uppgifterna dubbelkollas genom en kreditupplysning och den dag det blir dags att köpa omvandlas lånelöftet till ett riktigt bolån. Banken måste alltid godkänna det objekt du vill köpa. Om priset och kostnaderna för bostaden stämmer överens med bankens beräkningar beviljas i regel bolånet. Men även bostaden skick, antal lägenheter i bostadsrättsföreningen och husets ekonomi påverkar riskbilden.

Hur länge gäller ett lånelöfte?

Lånelöftet gäller vanligtvis i tre eller sex månader och om det sker stora förändringar i din ekonomi under denna period är du skyldig att informera banken. Annars finns det alltid risk att det faktiska bolånet inte beviljas.

Skicka in din ansökan till oss så hjälper vi dig att få låg ränta på ditt bolån!

Sök och hitta en bostad

Det bästa är om du redan har lånelöftet klart när du börjar leta bostad. Populära objekt säljs snabbt och de flesta mäklare vill att du har ekonomin ordnad för att du ska få delta i budgivningar. Hemnet.se är den stora marknadsplatsen för hus, lägenheter och fritidshus, men ett tips är att också besöka mäklarnas egna hemsidor, då många säljare föredrar att endast lägga ut annonsen där. Frågor du har om objekten besvaras av mäklaren, såvida säljaren inte väljer att sälja bostaden på egen hand, vilket är ovanligt.

Gå på visningar

Det vanligaste är att objekt har öppna visningar på ett angivet datum. Men vid stort intresse kan det även bli förhandsvisningar. Det kan innebära att lägenheten eller villan säljs innan det ordinarie visningstillfället. Därför är det bra att anmäla intresse till mäklaren i ett tidigt skede, så att du inte missar möjligheten att delta i budgivningen. Nackdelen med förhandsvisningar är att du behöver ge ett bud som är tillräckligt högt för att säljaren ska ställa in alla bokade visningar.

Budgivning

De spekulanter som skriver upp sig på mäklarens kontaktlista under visningen får automatiskt erbjudande om att delta i budgivningen. Men det går också bra att hoppa in när som helst när den pågår, även om du inte skrivit upp dig innan. Du lämnar vanligtvis buden per sms eller telefon och får uppdateringar varje gång ett nytt bud kommer in. Mäklaren kan kräva att få se ditt lånelöfte innan du lägger första budet. Säljaren kan när som helst avbryta budgivningen och har rätt att sälja till vilken spekulant som helst. Säljaren kan också välja att inte sälja om buden inte blir tillräckligt höga.

Läs mer: Strategier vid budgivning

Skriv kontrakt

När du vunnit en budgivning är det dags att skriva kontrakt. Det sker vanligen direkt när budgivningen är över eller morgonen därpå på mäklarens kontor. Här är det viktigt att du kan visa upp ditt lånelöfte.

Det påskrivna kontraktet mailas sedan in till banken du fått lånelöfte ifrån för att de ska förbereda ditt låneärende. De flesta banker vill godkänna bostaden innan du skriver på något. Kolla gärna med din bank vad som gäller för dem.

Kom ihåg! Avtalet är bindande och om du inte fullföljer köpet kan bostaden läggas ut till försäljning på nytt. Om den säljs till ett lägre pris blir du skyldig att betala mellanskillnaden.

Betala in handpenning

Handpenningen är 10 % av köpeskillingen och ska betalas in inom tio dagar efter kontraktsskrivningen. Om du inte har tillgång till ditt bolån förrän på tillträdesdagen behöver du lösa finansieringen av handpenningen på annat sätt. Bankerna föredrar att du använder sparpengar. Om du inte har sparkapital kan du exempelvis låna från en förälder eller en släktning. Du kan också ta ett privatlån, men risken är att kalkylen för ditt bostadsköp spricker.

Få tillgång till bostaden

På tillträdesdagen betalas den resterande delen av köpesumman in via din bolånebank och lånelöftet omvandlas till ett aktivt bolån. Innan dess kommer banken att boka in ett möte för att förhandla om räntan. Då kan du välja mellan rörlig och bunden ränta. Det går också bra att dela upp lånet i en bunden och en rörlig del..

Det är väldigt viktigt att du inte drar på dig nya smålån och krediter under perioden fram till tillträdet, då det försämrar dina chanser att få låg ränta – och i värsta fall kan leda till att banken drar tillbaka lånelöftet.

Är det någon skillnad på att köpa hus och att köpa lägenhet?

Det enkla svaret är att det är enklare att köpa lägenhet än hus. Det finns nämligen några extra saker att tänka på när du ska köpa hus.

Köpa lägenhet

En bostadsrätt, som det egentligen heter, ingår i en bostadsrättsförening. Ni äger byggnaden tillsammans och du köper rätten att nyttja en av lägenheterna i byggnaden. Allt yttre underhåll, renoveringar av huset och i viss mån även lägenheterna, bekostas av föreningen genom den avgift du betalar för din lägenhet. I föreningar med mycket god ekonomi, där alla lån är betalda, är avgifterna vanligen väldigt låga och en fond för framtida åtgärder finns redan. Har föreningen däremot dålig ekonomi gäller det att se upp. En bostadsrättsförening utan tillräckliga medel kan tvingas höja avgifterna rejält om behov uppstår.

Läs mer: Låna till bostadsrätt

Köpa hus

Att köpa ett hus innebär mycket mer ansvar än att köpa en bostadsrätt. Samtidigt får du full bestämmanderätt över din bostad. Det viktigaste att titta på är besiktningen som visar skicket på huset. Du har alltid rätt att själv bekosta en besiktning om du tycker att den befintliga är bristfällig. Det kostar ca 3000 kronor.

Kostnader för bland annat lagfart och pantbrev tillkommer

Var även noga med om huset kommer med pantbrev eller om du måste teckna nya, samt om kommunen planerar några större områdesförändringar som du blir skyldig att medbekosta. Det kan exempelvis handla om att dra fiber eller installera kommunalt vatten och avlopp. När du köper en fastighet måste du också ansöka om en lagfart hos Lantmäteriet, vilket är förenat med ytterligare kostnad.

Att teckna pantbrev kostar 2 procent av summan på pantbrevet plus en administrativ kostnad på en dryg tusenlapp. Men du behöver bara teckna pantbrev om det inte redan finns på fastigheten – eller för att täcka mellanskillnaden på ditt lån och de pantbrev som finns.

Stämpelskatten för att teckna en lagfart är 1,5 procent av bostadens pris. För ett hus som kostar tre miljoner kostar lagfarten alltså 45 000 kronor.

Förutom det är det viktigt att tänka på ett hus oftare har högre driftkostnad än en bostadsrätt.

Låna till kontantinsatsen

I Sverige får du ta bolån på högst 85 % av bostadens värde. Resterande del måste du finansiera med eget kapital – helst sparpengar om du frågar banken. När du redan är inne på bostadsmarknaden kan du använda vinsten från dina bostadsförsäljningar till att öka din framtida kontantinsats. Men att köpa bostad första gången är alltid lite av en tröskel, då 15 % av köpeskillingen ofta innebär flera hundra tusen kronor i sparpengar. Idag finns dock – till skillnad från tidigare – möjlighet att låna även till kontantinsatsen.

Nya regler för att köpa bostad kan bli verklighet

För att underlätta för förstagångsköpare på bostadsmarknaden, har regeringen 2022 startat en utredning för att föreslå åtgärder. Ett förslag om ett startlån har tagits fram, där det ska vara möjligt för banker att ge bolån på 95 % av bostadens värde till förstagångsköpare. Startlånet – de tillkommande tio procenten – har i sig ett maxtak på 250 000 kronor per person, men två personer kan tillsammans låna 500 000 kronor om de köper bostaden tillsammans. För ensamstående föräldrar är maxtaket också 500 000 kronor. Förslaget har ännu inte lett till ett beslut.

Vem räknas som förstagångsköpare?

Definitionen av en förstagångsköpare är någon som inte ägt en bostad i Sverige under de senaste tio åren – gammal som ung. Utredningen om startlån pågår fortfarande.

Läs också: Flytta hemifrån

Få låg ränta via Sambla

Om du behöver ta ett privatlån till kontantinsatsen måste det tas med i kalkylen för ditt bolånelöfte. Alla andra lån påverkar nämligen ditt bostadslån. Om privatlånet påverkar din ekonomi för mycket kan banken behöva sänka taket för ditt bolån.

Därför är det extra viktigt att jämföra erbjudanden och välja ett privatlån till kontantinsats med så låg ränta som möjligt. Via Sambla kan du snabbt och enkelt jämföra privatlån från över 40 banker och långivare samtidigt. Alla delar på en och samma kreditupplysning från UC, vilket gör att din kreditvärdighet inte påverkas nämnvärt. Det är i sin tur väldigt viktigt när du vill ta ett bolån.

Läs också: Låna till fritidshus

Är det läge att köpa bostad under 2024?

Efter många år av stigande bostadspriser vänder nu kurvan. För dig som förstagångsköpare är det definitivt positivt, då du inte behöver samla ihop lika mycket pengar i kontantinsats till din bostad.

Å andra sidan har den svenska ekonomin och inflationen – alltså att pengar minskar i värde – lett till att bolåneräntorna gått upp. Efter många år av rekordlåga räntor är vi nu på väg till det som varit normalnivåer historiskt sett. Detta har dock inneburit att att det blir svårare att få bolån. Banken vill nämligen alltid se att din ekonomi klarar rejäla räntehöjningar.

Blir priserna ännu lägre framöver?

Även om det redan nu är köparnas marknad, förutspår många att priserna på bostadsmarknaden kan falla ytterligare. I storstäder slår förändringar snabbt, och priserna på både hyresrätter och bostadsrätter kan förändras över en natt. Dessutom tjänar folk generellt mer i storstäder och har oftast råd att gå upp i pris.

På vår sida om bostadspriser kan du följa marknadens svängningar över tid, för att själv försöka förutspå när köpläget är som bäst.

Vill du veta mer om huslån eller att låna till bostadsrätt som förstagångsköpare? Kontakta oss så kan vi svara på dina frågor och hjälpa dig med bolånet!