Friskrivningsklausul – ansvarsfrihet för säljaren

Vid bostadsförsäljningar kan säljaren ibland vilja friskriva sig från olika sorters ansvar rörande bostaden. Det sker genom att en friskrivningsklausul tas med i köpekontraktet. Här går vi igenom vad en friskrivningsklausul är och hur den påverkar säljaren och köparen.

Vad är en friskrivningsklausul?

En friskrivningsklausul innebär ansvarsfrihet vid en bostadsaffär. Säljaren har endast rätt till en friskrivningsklausul om köparen accepterar villkoren och går med på att köpa bostaden i dess befintliga skick. Det bästa är att informera om friskrivningsklausulen redan i bostadsannonsen.

Vad täcks av en friskrivningsklausul?

En friskrivningsklausul gäller endast fysiska fel på bostaden – inte rättsliga fel eller rådighetsfel. Ett rättsligt fel innebär att viktig information om bostaden undanhållits från köparen, medan ett rådighetsfel är när möjligheten att använda bostaden påverkas på grund av ett myndighetsbeslut som köparen inte känt till.

Generell och begränsad friskrivning

Det finns två olika slags friskrivningar – generell och begränsad friskrivning.

Generell friskrivning

Generell friskrivning betyder att säljaren helt avsäger sig ansvaret för eventuella dolda fel eller liknande som upptäcks efter att köpet genomförts. I de fall säljaren garanterat specifika funktioner i bostaden täcks inte dessa av den generella friskrivningen.

Begränsad friskrivning

När säljaren önskar friskriva sig från ansvar för en specifik funktion eller del av bostaden kallas det för begränsad friskrivning.

Se också vår guide för att köpa bostad första gången!

Varför säljer man med friskrivningsklausul?

Det finns många tillfällen då en friskrivningsklausul kan underlätta affären. Oftast handlar det om att säljaren eller den som företräder säljaren har dålig kunskap om bostadens skick och därför vill gardera sig mot framtida krav.

Vanligt vid dödsbo eller bostäder i sämre skick

Två exempel är när ett dödsbo eller en överförmyndare ska sälja. Men det kan även handla om att bostaden är i dåligt skick eller har genomgått stora renoveringar som behöver kontrolleras. En friskrivningsklausul är alltid bekväm för säljaren, men nackdelen är att den påverkar försäljningspriset.

Hur vanligt är det att ha en friskrivningsklausul?

Det är mycket vanligare att säljaren vill ha en friskrivningsklausul vid en husförsäljning än när det handlar om en bostadsrätt. Men under normala omständigheter förekommer friskrivningsklausuler väldigt sällan oavsett bostadstyp.

Det är också viktigt att komma ihåg att de flesta köpare drar sig för att ge säljaren ansvarsfrihet, eftersom framtida kostnader kan vara svåra att beräkna. Det stora undantaget är vid dödsbon, då de efterlevande kanske inte känner till så mycket om bostaden och inte vill drabbas av framtida ersättningskrav.

Läs mer: Omförhandla bolån

Vad är skillnaden mellan ett friskrivningsvillkor och en friskrivningsklausul?

Dessa två benämningar betyder exakt samma sak, men termen friskrivningsklausul är mycket vanligare i bostadsannonser.

Hur upprättar man en friskrivningsklausul?

En friskrivningsklausul finns alltid skriven i köpekontraktet. Oftast hjälper mäklaren till att författa klausulen och du som köpare behöver inte göra någonting förutom att granska avtalet noga före signering.

Om du skriver under ett avtal ovetande om att en friskrivningsklausul finns med, är ansvaret ändå ditt. Men självklart informeras du om säljarens önskemål i god tid innan det blir dags för affär.

Att tänka på som säljare

Ansvarsfrihet är bekvämt, men ofta kostsamt. Om du vill sälja en bostad med friskrivningsklausul får du räkna med en lägre köpeskilling, då all risk hamnar hos köparen. Samtidigt kan försäljningspriset ändå bli högt om det blir budgivning, så en friskrivningsklausul innebär inte per automatik att du måste gå ner i pris.

Det bästa är att informera om att du vill sälja med friskrivningsklausul redan i bostadsannonsen, så att alla spekulanter är medvetna om förutsättningarna.

Att tänka på som köpare

Om du vill köpa med friskrivningsklausul bör du ta höjd för framtida kostnader, då ansvaret för fel på bostaden – dolda eller inte – blir ditt. Om du exempelvis är intresserad av ett hus som säljs med friskrivningsklausul, bör du ta in en besiktningsman för att få djupare kunskap om det befintliga skicket. En besiktning kostar ett par tusen kronor, vilket är lite jämfört med prislappen för en möglig källare, ett läckande tak eller feldragen el.

Vad är en dolda fel-försäkring?

Eftersom en friskrivningsklausul generellt drar ner priset på en bostad, kan det vara mer förmånligt för säljaren att teckna en försäkring mot dolda fel. Om köparen hittar något fel med bostaden, kommer kostnaden att täckas av försäkringen.

Kan kompletteras med begränsad friskrivningsklausul

Dolda fel-försäkringar täcker dock inte alla slags fel. Därför brukar säljare kompensera med att även lägga till en begränsad friskrivningsklausul för det som inte omfattas av försäkringen. Försäljningspriset kommer sannolikt att påverkas, men inte lika mycket som vid en generell friskrivning.

Vad kostar en dolda fel-försäkring?

Att teckna en försäkring för dolda fel kostar grovt uppskattat omkring 10 000 kronor för hus och 5000 kronor för bostadsrätt.

Vad räknas som dolda fel?

Det finns tydliga kriterier för att något ska anses vara ett dolt fel. Följande gäller:

• Felet ska ha uppkommit före köptillfället.
• Felet ska inte vara förväntat av köparen. Gamla hus förväntas exempelvis vara i betydligt sämre skick än moderna hus. Därför är det också vanligare med en friskrivningsklausul för nya hus.
• Felet ska inte ha kunnat upptäckas ens av en besiktningsman.
• Felet ska påverka marknadsvärdet på bostaden.

Hur länge gäller ansvaret för dolda fel?

Vid en husförsäljning ansvarar säljaren för dolda fel i tio år efter tillträdet, respektive två år vid försäljning av bostadsrätt. Skillnaden beror på vad lagen säger – hus regleras av jordabalken och bostadsrätter av köplagen.

Undersökningsplikt för köparen

Vid en bostadsaffär har du som köpare undersökningsplikt. Det innebär att du aktivt måste inspektera alltifrån kranar och belysning till golv, väggar och balkonger. Framför allt vid husköp bör du alltid anlita en besiktningsman, såvida en besiktning inte redan är utförd i samband med att bostaden annonserades.

Besiktningsklausul

Du har också möjlighet att inkludera en besiktningsklausul i avtalet, vilket innebär att köpet blir bindande först när du hunnit kontrollera och godkänna bostaden. Precis som med en friskrivningsklausul kräver det dock medgivande från både köparen och säljaren.

Upplysningsplikt för säljaren

Säljaren har upplysningsskyldighet gentemot säljaren, vilket innebär att betydande information om bostaden inte får undanhållas. När en bostad säljs i befintligt skick gäller det att vara extra noga med upplysningsplikten, även om köparens undersökningsplikt är viktigare juridiskt sett. En friskrivningsklausul gör dock att säljaren inte behöver ansvara för eventuella befintliga fel.

Vad innebär det att bostaden säljs i befintligt skick?

Eftersom i princip alla bostäder – med undantag för nyproduktion i skisstadiet – säljs i befintligt skick, är uttrycket lite lurigt i bostadsannonser. När det står att en bostad säljs i befintligt skick är det oftast bara för att köparen ska veta vad som väntar, men det är fortfarande säljaren som är ansvarig för dolda fel.

Juridiskt betyder det alltså ingenting. För att säljaren ska bli helt fri från ansvar för eventuella fel på bostaden måste alltid en riktig friskrivningsklausul upprättas.

Inte mäklarens ansvar

En viktig sak att komma ihåg är att tvistemål om dolda fel på en bostad endast rör köparen och säljaren – inte fastighetsmäklaren. Mäklaren har endast ansvar för att presentera all tillgänglig fakta om bostaden. Ännu en god anledning att anlita en besiktningsman inför bostadsaffären!