Flytta ditt bolån

De flesta som köper en bostad måste ta ett bolån. Det rör sig alltid om relativt höga belopp och ibland kan du spara pengar på att byta bank. Här går vi igenom vad det innebär att flytta bolån och hur du gör det.

Boendekostnaden är för många den största månatliga utgiften. Därför är det bra att med jämna mellanrum se över bostadslånen och se om det går att spara pengar på ett bankbyte. Detta är speciellt viktigt vid slutet av en bindningsperiod för bundna lån. Om inte annat sätter du press på din nuvarande bank att ge dig bättre ränta genom att jämföra konkurrenterna. Helt klart en bra strategi för att omförhandla bolån och få mer pengar över varje månad.

Flytta ditt bolån genom Sambla

Vill du ha hjälp att flytta ditt bolån kan du kontakta oss på Sambla!

• Telefon: 0770 22 01 80
• E-post: team.bolan@sambla.se

Små men viktiga skillnader hos långivarna

Alla banker och långivare sätter sina egna villkor för bolån – både vad gäller ränta, högsta möjliga lånebelopp och belåningsgrad. Men det finns även generella riktlinjer och lagstadgade belåningsnivåer för bolån. I Sverige får du enligt bolånetaket inte låna till mer än 85 % av bostadens marknadsvärde. Taket på 85 % finns där för att skydda köparen från att överbelåna sig och för att minska risken för banken.

Varför flytta bolån?

De allra flesta byter bank för att få bättre villkor på sitt lån. Men det kan också handla om att banken du valt endast har kundservice på distans, ett begränsat utbud på övriga tjänster eller annat som inte går i linje med det du behöver hos en bank. Många byter också bank för att få hela sin ekonomi samlad på ett och samma ställe – något som dessutom brukar påverka bolåneräntan till det bättre.

En annan vanlig anledning att flytta bolånet är att du fått ner amorteringsgraden, fått fler valmöjligheter och vill gå till en långivare som bättre passar dina behov.

Summa summarum: Du kan flytta ditt bolån av en uppsjö anledningar – det viktiga är att du inte betalar en onödigt hög ränta och att du är nöjd med din bank.

Fördelar med att flytta ditt bolån:

• Du skapar ett förhandlingsläge gentemot din gamla bank.
• Din nya bank hjälper dig med flytten.
• Potentiellt lägre ränta.

Nackdelar med att flytta ditt bolån:

• Ränteskillnadsersättning vid bundna lån kan bli dyrt.

• Krav på andra banktjänster för bättre ränta hos din nya bank.

• Nya bolåneskydd måste tecknas.

Måste jag flytta hela min ekonomi med mitt bolån?

Absolut inte! Det går alldeles utmärkt att endast flytta själva bolånet. Du kan ha 15 olika banker för olika ändamål om du så vill. Visst kan du få bättre villkor på ditt bolån genom ett helkundskoncept, men du kan aldrig få bästa möjliga villkor på alla tänkbara tjänster hos en och samma bank.

Olika banker specialiserar sig på olika saker. Därför väljer många exempelvis en bank för lönekontot, en annan för bolånet och en tredje för sparandet.

Hur går det till att byta bolån?

Själva bytet i sig är väldigt enkelt. Din nya bank hjälper dig att flytta lånet – vilket egentligen innebär att du tar ett nytt lån hos dem som ersätter ditt gamla bolån. Du måste flytta hela lånet på en gång, vid ett och samma tillfälle.

Flytta bolån steg för steg:

1) Jämför ränta

Du ska så klart inte byta bank bara för att. Hela poängen är att det ska leda till en bättre ekonomisk situation, oavsett om det handlar om månadsbetalningen, bankens tjänstepaket eller något annat. Steg ett är alltid att jämföra så många banker som möjligt för att se vilka som eventuellt kan erbjuda bättre ränta på lånet.

2) Kontakta din nya bank och gör en ansökan

När du bestämt dig för vilken bank du vill ha lånet hos fyller du i en ansökan precis som vanligt. Du och din nya bank kommer även att gå igenom din ansökan på telefon. Banken kommer att ta en kreditupplysning, begära underlag och se att alla uppgifter stämmer.

3) Skaffa ett amorteringsunderlag

Oavsett hur din nuvarande amortering ser ut vill din nya bank få en överblick för att kunna erbjuda samma villkor eller bättre. Det får de genom ett så kallat amorteringsunderlag. Kontakta din gamla bank så skickar de underlaget med beräkningen. Ofta kan du ladda upp amorteringsunderlaget i appen hos din nya bank.

4) Banken avslutar dina gamla konton och startar upp dina nya

Att byta bank för ditt bolån går snabbt och smidigt. Dock får du räkna med att det kan ta mer än 3–5 bankdagar, vilket är standard för andra banktjänster. Exakt hur lång tid det tar varierar beroende på hur snabbt banken får tillgång till ditt amorteringsunderlag och andra viktiga uppgifter. Bankerna har ofta bra samarbeten för flytt av bolån.

Olika regler för olika amorteringskrav

År 2016 och 2018 skärptes de svenska amorteringskraven. Om ditt bostadslån togs innan juni 2016 och du inte höjer ditt lån i och med flytten, påverkas inte villkoren. En utökning av lånebeloppet i samband med flytten innebär dock att du behöver amortera mer.

• Hade du amorteringsfritt innan juni 2016? Då har du det när du flyttar ditt bolån också.
• Vill du höja ditt lån i samband med bankbytet? Då tillämpas det nya amorteringskravet från 2018 som innebär att den som lånar 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst måste betala en extra procent i amortering. Detta utöver de 2 % som idag är ett krav om belåningsgraden är 70 % eller mer.
• Byter du säkerhet – det vill säga bostad – i samband med att du flyttar ditt bolån? Då tillämpas också det nya amorteringskravet.

Skillnaden på rörlig ränta och bundna lån när du byter bank

När du tar ett bolån sätts räntan individuellt utifrån den samlade bilden av din ekonomiska situation. Precis som vid privatlån är det viktigt att jämföra så många bolån som möjligt för att få bästa möjliga ränta.

Banken erbjuder rörlig eller bunden ränta. Om du väljer rörlig kan du när som helst byta bank. Många känner sig dock tryggare med att binda åtminstone delar av räntan för att gardera sig mot plötsliga höjningar av styrräntan – Riksbankens ränta som styr alla andra räntor på marknaden. På bolån märks även mindre räntehöjningar av, då lånebeloppen i regel är stora.

Går det att flytta ett bundet bolån?

Ja. Men du kommer med största sannolikhet att behöva betala ränteskillnadsersättning. Det är en avgift som långivaren har rätt att ta ut för lån som löses i förtid. För att täcka bankens förlust beräknas ränteskillnadsersättningen från lånets flyttdatum fram till villkorsändringsdagen.

Att lösa lånet innan bindningstiden gått ut när du byter bank kan alltså bli dyrt – speciellt om dina lån är bundna i flera år framöver. Så även om en annan långivare ger dig mycket bättre villkor, kan det löna sig att vänta ut bindningstiden innan du byter.

Kom ihåg att ränteskillnadsersättningen är avdragsgill i deklarationen, precis som övriga räntor.

Fördelar rörlig ränta:

• Historiskt sett billigast över tid.
• Endast bindningstid på 3 månader.

Nackdelar rörlig ränta:

• Räntan, och därmed månadskostnaden, kan öka snabbt.
• Kräver större marginaler i privatekonomin.

Fördelar bunden ränta:

• Du vet exakt hur stor räntan är under hela bindningstiden.
• Du slipper tänka på ränteutvecklingen.

Nackdelar bunden ränta:

• Historiskt dyrare än rörlig ränta.
• Kostsamt om du säger upp lånet i förtid.

Här kan du läsa mer om att binda räntan på bolån eller inte.

När är det läge att byta bank?

Du kan byta bank precis när du vill – förutsatt att någon beviljar dig ett lån. Men det innebär inte alltid att villkoren förändras till det bättre.

Amortera innan du flyttar bolånet

När du tar högsta möjliga bolån efter dina individuella förutsättningar lär de flesta banker erbjuda snarlika villkor. Räntesatserna kan variera lite grann men amorteringen på 2 % kommer du inte undan. Lånar du 4,5 gånger din årsinkomst tillkommer dessutom en extra procent i amortering.

När du däremot har amorterat ner lånet under en period, gärna till under 70 % som är spärren till 1 % amortering, finns det all anledning att se om din nuvarande bank verkligen är den bästa. Om du haft och betalat av på ett bolån sedan innan juni 2016 och aldrig sett dig omkring på marknaden, har du mycket att vinna på att undersöka alla möjligheter.

Kom ihåg att en lägre belåningsgrad alltid ger dig bättre förhandlingsläge.

Vad är ett säkerhetsbyte?

Ett säkerhetsbyte görs alltid med din nuvarande bank och ska inte förväxlas med flytt av bolån. Ett säkerhetsbyte innebär bara att du flyttar lånen till en ny bostad – oftast i samband med att du säljer din gamla. Räntan, bindningstiden och amorteringsvillkoren förblir desamma.

Fördelen med att göra ett säkerhetsbyte med bundna lån är att du slipper betala ränteskillnadsersättning för att lösa lånet i förtid.

Sammanfattning av att flytta bolån

Nu vet du allt om att flytta ett bolån till en ny bank! Dessa punkter kan vara bra att ha i bakhuvudet för att få en så fördelaktig ränta som möjligt när det väl är dags:

• Jämför erbjudanden hos flera banker.
• Ta med ränteskillnadsersättningen i din långsiktiga beräkning.
• Byt med fördel vid villkorsändringsperioden för dina bundna lån.
• Kom ihåg att det skärpta amorteringskravet för nya lån gäller om du höjer ditt bolån i samband med bankbytet.

Vill du veta mer om att flytta bostadslån och om villkoren hos Samblas samarbetspartner för bolån? Kontakta oss!