Så fungerar bindningstid för bolån

Många som köper hus eller lägenhet behöver ta ett bolån för att finansiera köpet. Ett viktigt begrepp som ofta dyker upp i samband med detta är “bindningstid”. Men vad innebär det egentligen och hur bör man tänka när man väljer bindningstid för sitt bolån? Det kikar vi på här. 

Vad innebär bindningstid för bolån?

När du tar ett bolån kan du välja om din ränta ska vara fast eller rörlig. Den fasta räntan kommer med en bindningstid, vilket syftar på den period då räntan är bunden och varken kommer att höjas eller sänkas. Räntesatsen är helt enkelt låst under den tiden och du betalar samma räntekostnad varje månad. Det är alltså inte själva bolånet som är bundet utan enbart räntan.

Om du vill lösa lånet innan bindningstiden är slut kan du behöva betala ränteskillnadsersättning.

Fast ränta med valfri bindningstid

Om du väljer en fast ränta väljer du alltså att binda din ränta under en viss period. På så sätt kan du veta exakt hur mycket du ska betala i räntekostnader under bindningstiden. Om du väljer en bunden ränta på tre år kommer du alltså att betala samma räntekostnad under hela den perioden.

Rörlig ränta med tre månaders bindningstid

Om du väljer att teckna ett bolån med rörlig ränta kommer din bolåneränta följa marknadsräntan. Den kommer alltså att variera beroende på hur marknadsräntan rör sig. Den rörliga räntan binds automatiskt i tre månader i taget och ligger kvar på samma nivå fram tills det att banken ändrar sin utlåningsränta.

Vad är en vanlig bindningstid på bolån?

Du väljer själv om och hur länge du önskar binda din ränta. För just bolån är vanliga bindningstider 1 år, 3 år, 5 år eller 10 år. Många banker och långivare har 10 år som maxgräns.

Fördelar med lång bindningstid

En längre bindningstid kan kännas tryggt om du misstänker att marknadsräntan snart kommer att stiga. Dessutom ger en lång bindningstid dig möjlighet att under en längre period ha koll på exakt hur mycket du ska betala i räntekostnad varje månad.

Nackdelar med lång bindningstid

Att ha lång bindningstid ger dig mindre flexibilitet. Om du exempelvis vill byta bank eller förhandla om bättre villkor kan en lång bindningstid begränsa dina möjligheter. Dessutom kan du missa potentiellt lägre räntor. Om räntorna sjunker under den långa bindningstiden kan du alltså missa möjligheten att dra nytta av detta.

Lång bindningstid kan dessutom innebära högre ränta jämfört med en kort bindningstid, eftersom banken tar en viss marginal när de binder ditt bolån över längre tid. Historiskt sett så har rörlig ränta på bolån visat sig vara billigare över tid, jämfört med bunden ränta.

Ha olika bindningstider på bolån

Idag väljer många att dela upp sitt bolån. Det innebär att du delar upp ditt bolån i olika räntesatser med olika bindningstider. En del av lånet kan alltså ha en bindningstid på ett år, en annan på tre år och en annan del kan ha rörlig ränta utan bindningstid.

Fördelar med olika bindningstider på bolån

Att dela upp sitt lån och ha olika bindningstider på räntesatsen har flera fördelar:

1. Sprid ränterisken:

Genom att ha olika bindningstider på räntan sprider du ränterisken. Det innebär att du slipper påverkas av eventuella räntehöjningar på hela ditt bolån samtidigt.

2. Längre betänketid

En fördel med att dela upp bolånet och ha olika bindningstider på räntan är att du inte behöver fatta beslut för hela ditt bolån på en och samma gång. När bindningstiden för en del löper ut behöver du alltså bara fatta ett nytt beslut för just den delen.

3. Trygghet och flexibilitet

Genom att ha olika bindningstider kan du få ökad trygghet och flexibilitet. Har du några delar med fast ränta och bindningstid kan du få ett visst skydd om räntan skulle stiga. Har du dessutom någon del med rörlig ränta kan du dra nytta av lägre kostnader om räntan skulle sjunka.

Nackdelar med olika bindningstider

1. Svårare att byta långivare

Olika bindningstider kan sätta käppar i hjulet för dig som i framtiden vill byta bank eller långivare. I det fallet kan du antingen behöva betala ränteskillnadsersättning eller vänta på att alla olika bindningstider löper ut.

2. Ökad komplexitet

För vissa kan olika bindningstider innebära ökad komplexitet i hanteringen av lånet. Du behöver hålla koll på olika räntesatser och bindningstider vilket kan upplevas som stressande för vissa då det kan innebära mer ekonomisk planering.

Förlänga bindningstid på bolån

Du kan både förlänga och ändra din bindningstid. När du binder ditt bolån kan du dock inte ändra bindningstiden förrän efter det att den valda perioden är slut.

Har du valt att binda räntan för bolånet på fem år är det alltså först efter de fem åren som du kan välja en ny bindningstid. Då kan du välja en helt annan bindningstid alternativt välja att inte ha någon bindningstid alls och övergå till rörlig ränta.

Lösa ett bolån med bindningstid i förtid

Oavsett om du har bundit räntan eller inte finns möjligheten att lösa lånet i förtid – även om du har bindningstid kvar på lånet. Det kan bli aktuellt exempelvis om du vill sälja din bostad innan bindningstiden är slut. Banken kan dock komma att kräva ersättning för den återstående bindningstiden – en så kallad ränteskillnadsersättning.

Vad du får betala i ränteskillnadsersättning beräknas utifrån ett schablonbelopp som Finansinspektionen har tagit fram.

Tänk på detta när du väljer bindningstid för ditt bolån – sammanfattning

1. Bindningstiden påverkar räntan

För det första påverkar bindningstiden räntan på lånet. Generellt sett tenderar längre bindningstider att ha högre räntor än kortare bindningstider. Det beror på att långivarna tar högre risker när de låser in räntan under en längre tid.

2. Välj bindningstid med omsorg

Skulle du vilja lösa ditt lån i förtid – trots att du har bindningstid kvar – kan du behöva betala ränteskillnadsersättning, vilket i värsta fall kan bli en ganska dyr historia. Du bör alltså vara säker på att du inte kommer vilja byta bank eller av någon annan anledning lösa ditt lån inom den närmaste framtiden innan du väljer en längre bindningstid.

3. Lång bindningstid kan skapa trygghet

Med en lång bindningstid får du stabilitet och förutsägbarhet gällande dina lånekostnader och du kan även undvika eventuella räntehöjningar under den valda perioden. Dessutom kan en lång bindningstid ge en känsla av trygghet då du inte behöver oroa dig för att räntan ska stiga och påverka din ekonomi negativt.

Du kan dock inte byta bank eller förhandla om bättre villkor innan bindningstidens slut.

4. Kort bindningstid kan skapa flexibilitet

Med en kort bindningstid kan du enklare byta bank eller förhandla om bättre villkor när bindningstiden löper ut. Dessutom har kortare bindningstider ofta lägre räntor. Däremot innebär en kort bindningstid en större osäkerhet när det gäller räntehöjningar.

Läs även: Binda räntan på bolånet eller inte?

Vill du veta mer om bindningstid för bolån eller vill du jämföra olika lån och långivare? Tveka inte att kontakta oss!